X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
29.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.67
USD/RUR56.76
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
03.10.2011

Банки могут снизить риски, инвестируя в масштабную комплексную застройку

Банки могут снизить риски, инвестируя в масштабную комплексную застройку #1

Сейчас, когда фондовые рынки стали стремительно падать, некоторые аналитики принялись утверждать, что грядет вторая волна кризиса. Снова возник вопрос: как сохранить свои финансовые накопления? Цена на золото растет, но инвестиции в него доступны только профессионалам.

В интервью "РИА Новости – Недвижимость" президент "Ренова-СтройГруп" Вениамин Голубицкий отмечает, что недвижимость по-прежнему остается стабильным вложением, особенно если речь идет о решении гражданами России насущных вопросов. При этом секрет устойчивости для самих застройщиков он видит в системности построения бизнеса, в стремлении к большей прозрачности и публичности компании и в использовании технологий девелопмента "на опережение" рынка.

- Вениамин Максович, не так давно прошел X Международный инвестиционный форум "Сочи-2011". Вы общались и с представителями российского девелоперского рынка, и банковского сообщества, во многом финансирующего российский рынок недвижимости. Насколько оптимистично вы оцениваете его перспективы в условиях, когда аналитики пророчат вторую волну кризиса?

- Конечно, я сохраняю оптимизм в отношении перспектив рынка недвижимости, иначе нет смысла этим бизнесом заниматься. Понятно, что макроэкономическая ситуация существенным образом влияет на рынок недвижимости, потому что он требует существенных кредитных ресурсов, зависит от инфляционных процессов, от уровня достатка граждан. В этом смысле он находится в рамках общих процессов и тревог, которые существуют на мировых рынках. Они не могут не влиять на девелоперов.

Но, с другой стороны, надо сказать, что в условиях, когда разнообразный финансовый инструментарий вызывает все больше недоверия, когда люди находятся в размышлениях, куда наиболее безрисково вложить свои деньги, рынок недвижимости всегда остается достаточно надежной гаванью.

Цены на недвижимость могут колебаться, но предположить, что жилье в инвестиционно привлекательном месте обесценится, невозможно. Мы это видим и по западным рынкам: как бы они там не волновались, но цены на недвижимость во Франции, в Великобритании остаются достаточно высокими. В некоторых районах недвижимость не то, что не падает в цене, она даже растет.

Так же, как и золото, недвижимость всегда будет вызывать доверие людей, если только рынок не перегрет, как это случилось несколько лет назад в Соединенных Штатах Америки. Но это исключительная ситуация.

Еще одна причина для оптимизма состоит в следующем: что бы ни происходило в мире, семьи создаются, дети рождаются, и всегда будет потребность в том, чтобы человек решал свои жизненные задачи. Он не может существовать без крыши над головой, и кто-то должен эту крышу построить. Поэтому у этого рынка достаточно хорошие перспективы.

Есть и причина, уже специфически российская: мы не достигаем, например, американских стандартов обеспеченности жильем, поэтому на нашем рынке существует большая потребность, большой неудовлетворенный спрос. И хотя отечественный рынок находится в зависимости от покупательской способности населения, сегодня есть ипотечные механизмы, которые становятся все более доступными.

Кроме того, работает политика, связанная с обеспечением жильем определенных социальных слоев: например, военнослужащих, уволенных в запас, людей из районов севера, во многих регионах есть поддержка молодых семей. Обеспечение жильем социально незащищенного населения – это тоже постоянная потребность рынка, и государство здесь является достаточно активным игроком.

- А как вы оцениваете саму сочинскую площадку?

- Сочи - очень хорошее место с учетом того, что этот форум разнесен с Санкт-Петербургским экономическим форумом (ПЭФом) и по времени, и идеологически.

Питерский форум больше сосредоточен на обсуждении глобальных проблем – государственного развития, изменений в мировой экономики. В Санкт-Петербург приезжают лидеры иностранных государств. Питерский форум – это уже квазиконкурент Давоса.

А сочинский форум сосредоточен на российской проблематике, в частности, на проблеме инвестиций в регионах. Там каждый регион представлен с точки зрения стратегии его развития, поэтому у сочинского форума исключительно свое место.

Сейчас речь идет о том, чтобы действительно попытаться создать что-то типа российских Канн, чтобы можно было проводить выставки, форумы даже международного уровня.

Думаю, именно сочинская площадка будет очень выгодной: она будет оснащена с точки зрения инфраструктуры – это гостиничные номера, конференц-залы и все остальное, что будет построено к зимней Олимпиаде 2014 года – событию самому по себе масштабному, международного характера.

- Компания "Ренова-СтройГруп" приступила к реализации гостиничного проекта в Сочи. Как вы видите его развитие после Олимпиады 2014 года?

– В Сочи у нас большой интересный проект, касающийся строительства гостиницы и системы апартаментов – 3,6 тысячи номеров в олимпийский период.

Проект очень масштабный, площадь земельного участка, находящегося в Имеретинской низменности, рядом с ядром олимпийского комплекса, превышает 35 гектаров.

Более того, я не могу назвать в Европе аналога нашего проекта. Во-первых, проект технически сложный – илистая почва, обводненные грунты. Во-вторых – сам масштаб, в-третьих – это сроки. В олимпийский проект мы, наверное, зашли самыми последними. Сроки, в которые нам предстоит все сделать, просто рекордные, многим казавшиеся нереальные, но я думаю, мы справимся.

Что касается самой идеологии проекта, то нам кажется она тоже интересной и значимой не только с позиции Олимпиады. Мы посмотрели статистику: в Сочи ежегодно приезжает около 4 миллионов отдыхающих, и из них едва ли четверть останавливается в отелях. Большая часть по старинке снимает дешевое жилье в плохих условиях.

Именно поэтому мы ведем речь о строительстве отеля для отдыхающих с «бюджетным наполнением кошелька», чтобы семейный бюджетный отдых можно было обеспечить на цивилизованном уровне – не на уровне койки в щитовом домике, а в апартаментах, где есть небольшая кухня, душевая комната, есть возможность пользоваться ресторанами, кафе, покупать фаст-фуд. В результате должен получиться отель уровня три "звезды плюс" и апартаменты – проект, который будет развиваться и в постолимпийский период.

- Если вернуться к разговору об инвестиционном климате на девелоперском рынке, насколько сейчас российские банки готовы выдавать длинные кредиты на строительство крупных проектов? Как это сказывается на кредитовании вашей компании?

- Длинные деньги существовали всегда, даже в период кризиса. Это был вопрос доверия к инвестору. Почему я так говорю? Потому что наши проекты комплексного освоения территории (КОТ) базируются на длинных деньгах.

Для того, чтобы осваивать такой масштабный проект как «Академический», который мы осуществляем в Екатеринбурге (площадью участка 1,4 тысячи гектаров и объемом строительства практически 9 миллионов квадратных метров жилой недвижимости), заведомо нужны были длинные деньги. И мы смогли убедить в этом Сбербанк России.

Для банка это достаточно протяженный проект, и его риски хеджированы особенностями проекта: мы понимали, что так или иначе попадём в кризисную фазу, и нам штормов мировых рынков не избежать, поэтому планировали так, чтобы проект был эластичным с точки зрения объемов «выноса» жилья на рынок. Это означает, что в тот или иной период можно изменить объемы нашего строительства и предложения на рынке.

Как результат – мы спокойно прошли ситуацию предыдущего кризиса как раз потому, что жили не на коротких кредитах, как большинство девелоперов, а на длинных и привязанных к длине проекта средствах.

К тому же в России есть такие институты развития, как ВЭБ, которые нацелены не на однодневные проекты, а на достаточно финансово емкие и длительные. Тоже можно сказать про ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк. Банки из первой четверки в масштабных проектах заинтересованы, потому что здесь стабильный партнер и прозрачный просчитанный проект.

Очень важно, что доверие может быть повышено за счет частно-государственного партнерства, то есть участие государства самого по себе является для банков очень значимой составляющей, а гарантии государства обладают высокой ценностью. Например, гарантии субъектов федерации позволяют удешевлять стоимость привлекаемых денег и привлекать их на длительный период. Это уже есть в нашем проекте в Свердловской области, и мы к этому идем в Ярославской области

- Под какие ставки банкиры готовы кредитовать девелоперские проекты?

- Естественно, под разные. Все зависит от проекта и девелопера. Сегодня диапазон, в котором большинство девелоперов привлекают деньги, - это 12-14%. Для нас в среднем ставки находятся в диапазоне 10%, что достаточно высоко, хотя, по меркам российского девелоперского рынка, в сравнении с конкурентами, они кажутся низкими.

Еще один из путей привлечения финансирования – это международные рынки, но это суперрискованно. Я убежден, что инвестор должен находиться в одном инструментарии со своей работой, потому что ты работаешь в рублях, основная выручка у тебя в рублях, потребитель платит рублем.

Привлекать валютные кредиты – значит повышать риски бизнеса. Многие девелоперы после кризиса 2008 года это поняли. Это и было основной их проблемой – существенные кредиты в западных банках, которые в связи с валютными колебаниями и в связи с удешевлением залогов стали неподъемными для многих очень крупных компаний. Мы, слава Богу, в эти игры не играли, и играть не собираемся.

- Вы работали с агентством Fitch для получения рейтинга. Вы не отказались еще от этой идеи?

- Нет, мы обязательно его получим, мы движемся путем все большей публичности компании. Мы выпустили один облигационный заем, сейчас собираемся выпустить второй. Считаем, что первый облигационный заем был достаточно успешен. Думаем, что второй будет также успешен. Кредитный рейтинг в достаточной мере влияет на успешность этого инструментария.

Не исключаем для себя в будущем возможность выхода на IPO. Компания действует в условиях достаточно высокой прозрачности и работает как компания международного уровня, так что избегать инструментария, который сложился на международных рынках мы, конечно, не будем.

- Когда планируете разместить второй выпуск?

- До конца этого года.

- А в каком объеме?

- Скорее всего, порядка 3 миллиардов рублей. Возможно, что это также будут трехлетние рублевые облигации.

- Изменились ли ваши планы на комплексное развитие территорий в связи с будущим расширением границ Москвы?

- Комплексное развитие территорий остается основным фокусом нашей компании. Возможно, что наша площадка в Щербинке будет таковой. Мы рассматриваем и другие площадки, но пока рано об этом говорить. Мы смотрим для комплексного освоения площадки Москвы и Санкт-Петербурга.

– Именно комплексного освоения?

– Большинство отдельных проектов вне рамок КОТ мы рассматриваем как необходимые для сбалансированного развития компании, но все-таки наша тема – это комплексное освоение территорий. Более того, мы прилагали существенные усилия, чтобы эта тема укоренилась в сознании чиновников и потребителей. Мы реальным примером доказали, какое преимущество несет в себе такого рода застройка.

Уверен, на сегодня это основной фокус развития рынка недвижимости в России. И даже этот рост Москвы за МКАД вызван тем же самым – желанием делать неточечные проекты и вписывать их в невозможно перегруженную инфраструктуру, а как раз создать некие осмысленные пространства, которые будут развиваться уже по долгосрочным проектам, учитывающим урбанистические, архитектурные принципы. Новое качество жизни можно обеспечить только в таких проектах. Безопасность, экологичность, зеленое строительство возможны только в проектах комплексного освоения территорий.

- Аналитики рынка недвижимости отмечают рост цен на подмосковных новостройках, которые войдут в границы Москвы. Как думаете, будет продолжаться эта тенденция?

- Пока это больше из области разговоров и предположений, чем из области реальности рынка. Коррекция вверх будет происходить по мере того, как более конкретными для девелопера будут планы Москвы, например, по созданию международного финансового центра и так далее.

Если это будут программы с участием государства, международных инвесторов, вкладывающих в строительство офисных помещений высокого класса, то в таких бизнес-центрах будет наблюдаться существенный рост цен по отношению к другим офисным помещениям Подмосковья.

Для рынка жилья на рост цен будет влиять близость с тем или иным объектом притяжения, которые будет создавать Москва за пределами МКАД. Кроме того, рост цен будет совершенно разный и по сегментам жилья, и по районам, присоединяемым к Москве. С другой стороны, есть пример – "Рублево-Архангельское", которое и так зашкаливало даже по отношению к Москве.

Кроме того, находясь в ожиданиях взрывного роста цен, надо учитывать, что он наткнется на возможности потребителей.

Так что пока рынок больше живет в спекулятивных ожиданиях, которые не подкреплены опытом проектов, создававшихся с расчетом на принадлежность к столице.

- А что происходит с рынком жилья в регионах? Насколько, по вашим наблюдениям, восстановились строительный сектор и потребительский спрос?

- Если говорить о потребителях, то доверие восстанавливается. Фиксируется рост обращений, связанных с покупкой жилья. Сегодня мы не успеваем строить под то, что у нас покупают. В Екатеринбурге стоит очередь на двухкомнатные квартиры из желающих приобрести – это при том, что мы строим 300 тысяч квадратных метров жилья в год в рамках "Академического". Такая же ситуация у нас на многих площадках в Московской области, мы распродали все построенное, и очень стараемся быстрыми темпами нарастить объем. Кроме того, во многих регионах постепенно начинают заполняться торговые и офисные центры.

Но если говорить в целом о строительном рынке, полностью он из кризиса не вышел. Многие, кто в кризис оказались в сложном положении, не восстановились. Я думаю, их имена мы и не будем слышать, если у них не поменялись владельцы. Сейчас рынок перестраивается. Совершенно другие игроки, другие стратегии.

– В чем же тогда секрет успешных девелоперов, например, вашей компании или ЛСР?

– Очень важно, чтобы у девелопера был акционер, у которого есть возможность привлечения финансовых ресурсов не только в рамках девелоперского бизнеса. Для нас, конечно, важно, что одним из акционеров компании является Виктор Вексельберг, владелец группы компаний "Ренова". Это создает для нас многие дополнительные возможности. Понятно, что он несет и определенные риски, но я думаю, что кризис успешнее пережили те компании, у кого за спиной были мощные финансовые институты, а не один только девелоперский бизнес. Кроме того, и это самое важное, нужна долговременная стратегия развития, сконцентрированная на выборе конкурентных преимуществ и компетенций.

Беседовала Елена Лыкова

Рубрика: "Ренова СтройГруп", "Рублево Архангельское", "Академического", КОТ, ВЭБ, ВТБ, IPO, МКАД, ЛСР

Путин поручил правительству защитить ипотеку в РФ от финансовых рисков Путин поручил правительству защитить ипотеку в РФ от финансовых рисковГруппа Родина вложит 18 млрд руб в строительство ЖК в Подмосковье Группа "Родина" вложит 18 млрд руб в строительство ЖК в Подмосковье

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.