X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
21.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.73
USD/RUR59.67
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
02.12.2011

Цены на жилье в Приамурье достигли уровня Подмосковья

Цены на жилье в Приамурье достигли уровня Подмосковья #1

Средняя стоимость квартир в Благовещенске - областном центре Амурской области - выросла за последние полтора месяца на 200-400 тысяч рублей, и на начало декабря цена 1 квадратного метра в строящихся домах в городе достигла 60 тысяч рублей, а цена вторичного жилья нередко доходит до 75 тысяч рублей за "квадрат".

При этом, согласно объявлениям о продаже жилья, в подмосковном Пушкино в районе набережной стоимость квартиры составляет 48 тысяч рублей за квадратный метр, в Сергиевом Посаде - 41 тысячу рублей за квадратный метр (на проспекте Красной армии).

Такой резкий скачок цен в Благовещенске застройщики и риелторы объясняют по-разному, но нередко их аргументы не вписываются в закон рынка, который гласит, что к росту цен приводит дефицит предложения, а не наоборот. По данным консультанта отдела благовещенского управления архитектуры и градостроительства Леонида Петрова, в текущем году в Благовещенске было введено в строй 180 тысяч квадратных метров жилья, что почти в 1,6 раза больше прошлого года (109 тысяч квадратных метров).

По оценке застройщиков, дисбаланс спроса и предложения объясняется несколькими факторами, которые не вписались в классическую форму рынка.

Фактор №1 - хотели как лучше

Власти Амурской области в стремлении помочь амурчанам решить жилищный вопрос приняли долгосрочную целевую программу "Развитие ипотечного жилищного кредитования в Амурской области на 2010-2012 годы". Благодаря этой программе амурчане, получившие жилищный кредит на сумму не более 2 миллионов рублей, получают компенсацию по процентам.

По данным областного министерства соцзащиты населения, на начало октября социальной выплатой в виде компенсации части процентов по ипотечным кредитам воспользовались 4 тысячи граждан (на сумму 77,4 миллиона рублей).

При высоких темпах строительства жилья вырос и спрос на него. Однако гармония спроса и предложения не возникла - цены на квартиры подскочили в разы. Если четыре года назад жители Благовещенска супруги Татьяна и Евгений Жуленевы приобрели двухкомнатную квартиру в новом доме в центральной части города за 1,6 миллиона рублей, то сейчас "однушка" в их доме с эконом-ремонтом на мало востребованном первом этаже достигла в цене 2,7 миллиона рублей.

"Каждый раз, когда слышу о сегодняшних ценах на жилье, думаю, как вовремя мы купили квартиру. Мы заплатили 27 тысяч за квадратный метр, когда дом был построен на 90%, а сейчас людям приходится отдавать по 53 тысячи за "квадрат" в такой же стадии строительства. А недавно моим знакомым сам застройщик "Благовещенскстрой" выставил цену 60 тысяч рублей за "квадрат"", - рассказала Татьяна.

Не нужно быть экономистом, чтобы подсчитать - Жуленевым кредит без социальной компенсации по кредитным процентам обойдется гораздо дешевле, чем тем, кто приобретет его, рассчитывая на финансовую поддержку. Однако рост цен на жилье связан не только с ажиотажем среди покупателей.

Фактор № 2 - незаконные гостинки "сбили" калькуляторы

Благовещенск выделился среди других городов России активной застройкой трехэтажными домами без соответствующих разрешений на строительство и с нарушениями требований нормативных документов. В областном центре Приамурья в течение года идет борьба с "захватчиками" земель, для этого создана специальная рабочая группа.

Как пояснил консультант отдела благовещенского управления архитектуры и градостроительства, застройщики "гостинок" использовали лазейку в Градостроительном кодексе РФ, статья 48 которого определяет объекты индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Именно как индивидуальное жилье и оформляют застройщики трехэтажные "гостинки", но после продают долями.

"Дома в большинстве своем без коммуникаций, вместо централизованной канализации - септики. Мы пытаемся навести порядок на этом рынке жилья. В городе возведено уже около 60 таких "гостинок", - сообщил Петров.

Затраты, которые несут застройщики сомнительных трехэтажек, несопоставимы с теми расходами, которые несут добросовестные застройщики.

Как рассказал РИА Новости заместитель генерального директора ОАО "Благовещенскстрой" Константин Зиновенко, волей-неволей крупные фирмы сопоставляют цены за квадратный метр качественной постройки со стоимостью жилья без документов. За 20-25 квадратных метров в трехэтажке застройщики просят до 1,2 миллиона рублей.

"Почему я должен, чтобы построить многоэтажный дом, пройти за полтора года путь от проекта, сноса, всех согласований до начала строительства, когда у меня рядом строят трехэтажку без разрешения за три месяца, а теперь ему власти все согласовывают и он продает по 60 тысяч за квадрат. Я почему-то оказываюсь в ущербном положении", - отметил Зиновенко.

Фактор № 3 - старый город

По мнению застройщиков, возведение жилья в Благовещенске осложняется тем, что город "передержал" по времени снос деревянных домов. На карте так называемые "деревяшки" занимают почти треть города. Как отметил Зиновенко, в городе необходимо упорядочить снос деревянных домов, чтобы застройщику не приходилось сталкиваться с хаосом при проектировании многоэтажных жилых домов.

"Я тоже считаю, что стоимость квадратного метра в области неадекватна...Основная составляющая стоимости жилья в городе - это непомерно большие затраты по очищению площадки от старых домов. В среднем в себестоимости новостройки они составляют 30%. Вот мы хотим построить дом на 80 квартир, так вот - чтобы снести два ветхих дома, нужно приобрести для их жильцов восемь квартир, и не однокомнатных, они "двушки" требуют, "трешки" в хороших районах", - рассказал Зиновенко.

Он также отметил, что в городе нет адекватного подхода к подключению новостройки к центральным сетям. Однако в финале строительства цены на жилье формируются уже не только с учетом расходов. Отсюда и цена - 60 тысяч рублей за "квадрат" от застройщика.

"У меня стоят "трешки" по 44 тысячи за квадратный метр, и последняя "однушка" хотят купить 10 человек, - нужно же ориентироваться на рынок", - аргументировал Зиновенко.

Фактор № 4 - перекупщики

Это важный фактор. Жилье по стоимости подгоняют те же риелторы, скупая жилье на уровне фундамента, а потом продают. Доказать это сложно, но и обыватели понимают, что за продавцами нередко скрываются сами риелторы. Часто среди объявлений встречается строка - "только за наличные". Таким образом, покупатель, приобретая квартиру, получает от государства возврат по подоходному налогу, прибыль от разницы в цене на момент покупки у застройщика и продажи, когда стоимость диктует сам продавец.

Требуя наличный расчет, перекупщик уходит от налога с продажи (по закону продавцы освобождаются от него, если жилье было в собственности не менее трех лет).

Как рассказал РИА Новости заместитель директора ООО "АНК-ХОЛДИНГ", одного из крупных застройщиков, Михаил Геращенко, в доме на 230 квартир, который готовится к сдаче, в продаже уже нет ни одной квартиры.

"Скупка квартир начинается, образно так можно сказать, когда дом появляется из-за забора, это уровень третьего этажа. Цены у нас не варьируются от степени готовности дома. Дешевле обходится квартира тем, кто сразу вносит всю сумму, а не в рассрочку... Сейчас на уровне фундамента мы продаем по 46-48 тысяч за квадратный метр", - сообщил Геращенко.

Он отметил, что в среднем по ипотеке у них приобретают квартиры около 30% от всех покупателей.

На начало декабря купить в Благовещенске популярную "однушку" на уровне 90% готовности дома у застройщика практически невозможно. Идет активная распродажа квартир на уровне фундамента. Причем и в этой стадии покупателю часто приходится вести диалог не с самим застройщиком, а с риелторами.

В Благовещенске один из активных застройщиков имеет свое агентство недвижимости и газету объявлений о продаже квартир. Покупатель в диалоге с риелтором, нередко сталкивается с вопросом, может ли он заплатить наличными или показать в договоре неполную сумму стоимости жилья.

"Ну, агенты сами часто "шапку" делают. Мы за свою квартиру 212 тысяч "втемную" отдавали - на эту сумму в договоре было меньше прописано - якобы возмещали НДФЛ продавцу. Только почему-то эти деньги отдавали не продавцу, а в агентстве. И какой НДФЛ может быть, если квартиру мы покупали у застройщика?", - поделился один из новоселов на форуме Благовещенска.

Фактор № 5 - почем кирпич для народа

Как отметил Геращенко, стоимость жилья в Амурской области определяется, помимо прочего, и дорогими стройматериалами. В области нет цементного завода. В текущем году строители "гостинок" создали дефицит кирпича.

"В области какие стройматериалы производятся? Это красный и силикатный кирпич, а остальное завозится из других регионов. И одна штука облицовочного кирпича стоит 30 рублей. Четыре года назад он был около 12 рублей. Цемент мы везем либо с Китая, либо со Спасск-Дальнего, а плюс еще и арматура", - рассказал замдиректора холдинга.

Таким образом, все пять факторов для покупателей жилья в Благовещенске неудачно сошлись в одной календарной точке, которая сама по себе создает ажиотаж на рынке жилья - перед Новым годом спрос на квартиры, по оценке риелторов, увеличивается.

Рубрика: ОАО "Благовещенскстрой", ООО "АНК ХОЛДИНГ", НДФЛ

Цены на недвижимость в России еще не достигли своего дна - глава "ВТБ 24" Цены на недвижимость в России еще не достигли своего дна - глава "ВТБ 24"Предложение квартир в Подмосковье выросло на 19,5% Предложение квартир в Подмосковье выросло на 19,5%

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.