X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
19.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.23
USD/RUR59.18
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
24.11.2008

Дольщиков и строителей могут начать штрафовать за неправильно заключенные договоры

Дольщиков и строителей могут начать штрафовать за неправильно заключенные договоры #1

В 2005 году вступил в силу 214-ый ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости", который вызвал бурную дискуссию в рядах застройщиков, утверждавших в один голос, что работать по этому закону крайне проблематично. Три прошедших года показали, что часть строителей смогла приспособиться к изменениям в законодательстве, однако немало средств физических лиц для строительства жилья на рынке по-прежнему привлекается в обход закона. К концу 2008 года законодатели обещают начать рассматривать новые поправки к 214-ому ФЗ, которые предполагают как ряд "пряников" для застройщиков, так и ужесточение их ответственности перед дольщиком. Девелоперы бьют тревогу, указывая на то, что прежде, чем вводить новые нормы в закон, необходимо разобраться со старыми, чтобы в стране не упали темпы строительства и резко не выросли цены на жилье.

Хотят как лучше

Проект "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" внесен на рассмотрение Госдумы группой депутатов, в числе которых – Александр Хинштейн и Александр Коган.

По словам последнего, в настоящее время законопроект проходит оценку в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР) и Министерстве регионального развития, и в случае положительной оценки Правительства РФ, возможно, первое чтение документа состоится уже в декабре 2008 года.

Как указывают авторы законопроекта в пояснительной записке к нему, согласно вступившему в 2005 году 214-му федеральному закону, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений – минимальны, однако для застройщиков "процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным".

"По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и другие. Если не прекратить практику заключения подобных договоров, в России может начаться волна обманутых дольщиков", - подчеркивается в документе.

Именно по этой причине авторы законопроекта предлагают законодательно закрепить норму о понуждении застройщиков к заключению договора в рамках 214-ого закона, которой до сих пор нет, чтобы все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договора, подпадали под него.

При этом в случае, если договор не будет заключен в рамках 214-ого закона, предлагается ввести штрафы как для соинвесторов, то есть дольщиков (от 20 до 50 тысяч рублей), так и для самих застройщиков (от 500 тысяч до 1 миллиона рублей).

По словам Когана, новый проект поправок в 214-ФЗ также предусматривает целый ряд "пряников" для застройщиков.

В частности, рассказывает Коган, законопроект предлагает освободить от обложения НДС услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с 214-ым ФЗ.

"Прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается в настоящее время под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата. Отмена НДС позволит создать благоприятные условия для цивилизованного рынка первичного жилья", - указывается в пояснительной записке к законопроекту.

Одной из основных целей законопроекта, добавляется в записке, является недопущение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан, третьим лицам. Для этого в документе предлагается прописать норму, предоставляющую право преимущественного выкупа недостроенных домов муниципалитету с целью дальнейшей достройки жилья.

Получится как всегда?

Девелоперы настроены на то, чтобы их замечания также были внесены в проект, и аргументируют свою позицию рядом причин.

По мнению генерального директора холдинга "Миэль" Григория Куликова, прежде, чем вводить обязанность для застройщиков привлекать средства граждан только по 214-ому закону, необходимо уладить ряд коллизий.

"214-ый ФЗ в редакции от 2005 года в теории сам по себе достаточно хороший документ, вот только на практике плохо реализуем. Если работать согласно нему, то девелоперу придется просто погрязнуть в различных согласованиях, и этот период может затянуться чуть ли не до четырех - пяти лет до момента выхода строителей на площадку. В итоге, приняв эти поправки в закон, мы можем получить провал в строительстве жилья, когда старые проекты уже завершатся, а по новым будет идти долгий период согласования", - считает он.

Как указывает Коган, противники поправок в 214-ый ФЗ действительно упирают на то, что "в Москве и области невозможно согласовывать проекты по 214-ому закону".

"А в регионах проще и все по-другому. Именно поэтому, в Москве и Санкт-Петербурге по 214-ФЗ у нас работают единицы компаний, а, например, в Калуге их доля достигает 50%, в Пензе и Оренбурге - 70-80%, а в Новосибирске до 80%", - утверждает Коган.

Именно по этой причине Национальная ассоциация девелопмента, которую возглавляет генеральный директор холдинга "Главстрой" Артур Маркарян, вышла с инициативой законодательно сократить сроки согласования предоставления земельного участка и разрешения на строительство.

"Необходимо четко прописать в законодательстве, возможно, теми же поправками в 214-ый ФЗ, срок согласования документации, а в случае, если сроки будут нарушаться, ввести штрафы для ответственных за это лиц. При таком положении дел 214-ый ФЗ будет более-менее рабочим инструментом", - считает он.

Куликов отмечает, что, если законодатели не прислушаются к девелоперам, то в стране могут существенно замедлиться темпы жилищного строительства, в связи с чем в перспективе могут вырасти и цены на жилье.

"По идее, законопроект призван защищать дольщиков, однако, наряду с тем, что он будет отстаивать их интересы в части приобретенного жилья, сама его доступность будет падать из-за снижения объемов строительства. Получается двоякая ситуация", - отмечает он.

Дольщиков защитят

Однако поправки в 214-ый ФЗ, как указывают авторы законопроекта, все же защищают покупателя жилья с различных сторон: это и гарантия достройки жилья властями, и возможность возврата денег, включая штрафные санкции, если застройщик не соблюдал сроки сдачи объекта, и гарантия законности заключенного договора по 214-ому закону.

Согласно законопроекту о внесении поправок в 214-ый ФЗ, как поясняет генеральный директор компании "ДС Риэлти", входящей в ГК "Дон-Строй", Тимур Баткин, покупатель также может потребовать вернуть ему заплаченные за жилье деньги, а также потребовать взыскание штрафа с застройщика, в случае, если проект как-либо отклонился от утвержденного.

"Однако, что именно понимать под "отклонением от проекта" в законопроекте прописано неясно. Может ли это быть, к примеру, изменение цвета стен в подъезде дома на тон? По идее, люди могут покупать жилье, а потом разрывать контракт из-за того, что площадь квартиры, к примеру, на 10 сантиметров больше или меньше, чем указывалось в проекте. И в итоге будут получать прибыль в размере неустойки", - размышляет Баткин, отмечая, что для девелопера этот вопрос критичен.

Государство также, внося поправки в 214-ый ФЗ, логично старается избежать волны обманутых дольщиков и недостроенного жилья, которая может возникнуть в случае, если некоторые застройщики в связи с нынешними последствиями мирового финансового кризиса станут банкротами и не смогут закончить свои проекты.

"В настоящее время органы власти субъектов РФ и муниципалитетов сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компаний недобросовестных застройщиков", - подчеркивают в пояснительной записке авторы законопроекта, отмечая то, что после внесения поправок у властей появится такая возможность.

Рубрика: ГК "Дон Строй", "Миэль", "Главстрой", ФСФР, НДС

АИЖК с декабря начнет заключение контрактов с банками на покупку будущих закладных АИЖК с декабря начнет заключение контрактов с банками на покупку будущих закладныхСтроить в Москве доступное жилье стратегически неправильно - заммэра Строить в Москве доступное жилье стратегически неправильно - заммэра

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.