X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
21.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.73
USD/RUR59.67
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
27.12.2010

Городу выгоднее строить жилье самому, чем покупать у девелоперов

Городу выгоднее строить жилье самому, чем покупать у девелоперов #1

Расселение коммуналок и общежитий и очередь на жилье стали практически вечными проблемами в Москве. И хотя город с 1991 года предоставил жилье 96 тысячам семей, в столице по-прежнему остаются люди, дожидающиеся полагающихся им квартир еще с советских времен.

Из-за чего Москва перестала покупать жилье у строительных компаний, почему по возмездным программам город предлагает жилье только в Подмосковье и насколько хорошо столица контролирует людей, проживающих в ее общежитий, корреспондент "РИА Новости - Недвижимость" спросил у главы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Николая Федосеева.

– Николай Викторович, в связи с появлением в Москве нового мэра многих очередников беспокоит вопрос, сохраняются ли в городе программы по предоставлению жилья…

– Сегодня продолжают действовать все программы, которые у нас были в последние годы. Кроме того, департамент разрабатывает и новые программы – например, по созданию городской системы общежитий.

– И сколько в настоящее время в Москве насчитывается очередников?

– По состоянию на сегодняшнее утро на учете на улучшение жилищных условия состояли 122,464 тысячи семей, или 396,762 тысячи человек. Это 3,8% населения Москвы, если считать, пока нет официальных данных новой Всероссийской переписи, что в столице живет 10,5 миллиона человек. Подобная цифра была в Москве в 1980 году, хотя с этого времени население города увеличилось на 2 миллиона человек. А вот по сравнению с 1991 годом очередь в столице формально уменьшилась на 96 тысяч семей. В реальности же практически все, кто стояли на учете до 1991 года, жилищные условия уже улучшили, сегодня лишь около 10 тысяч семей с тех, советских времен, ждут получения жилья. Вся остальная очередь – это уже новая, российская очередь. За 2010 же год очередь в городе сократилась на 13 тысяч семей – и это несмотря на то, что новые люди встают на очередь.

Например, только в 2010 году число состоящих на учете малоимущих семей, имеющих право на предоставление квартир бесплатно по социальному найму выросло на 1,556 тысячи – это 5,529 тысячи человек. Кроме того, в этом году в очередь по программе "Содействие", участие в которой предполагает получение жилья на возмездной основе или в бездотационных домах, встали 1,152 тысячи семей, или 4,84 тысячи человек.

– За счет чего уменьшается очередь?

– Снятие с жилищного учета происходит по причинам, описанным в Жилищном кодексе РФ. Прежде всего это улучшение жилищных условий, а оно в Москве может происходить за счет разных программ – бесплатного предоставления жилья по договорам социального найма, бесплатного предоставления жилья по договорам безвозмездного пользования, как например, в случае с детьми-сиротами и инвалидами с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, а также многодетными семьями с пятью и более детьми. Есть и еще одна программа бесплатного предоставления жилья городом – наем в бездотационных домах.

Согласно нашей статистике, в 2010 году, жильем по социальному найму мы обеспечили уже 2,3 тысячи семей, жильем по безвозмездному пользованию – 55 семей инвалидов-колясочников и 550 детей-сирот.

Еще 383 семей получили квартиры по программе помощи участникам Великой Отечественной войны, инвалидам ВОВ и вдовам участников ВОВ, всего же с 2008 года получили жилье 1,248 тысячи семей участников и инвалидов ВОВ.

В такой возмездной программе, как купля-продажа жилья с рассрочкой платежа, приняло участие около 850 семей, по социальной ипотеке квартиры купили 1,5 тысячи семей, а с помощью субсидий смогли стать обладателями новых жилых площадей 2,6 тысячи семей.

Еще 1,109 тысячи семьи в этом году получали компенсации за наем или поднаем жилья на рынке, в том числе новыми участниками этой программы стали 428 семей.

Кстати, очередников мы обеспечиваем не только путем специализированных программ, но и за счет реализации программы переселения из ветхих и аварийных домов. До 10% жителей таких домов как раз и приходится на очередников. По программе переселения в этом году будет переселено 10 тысяч семей из 120 домов, подлежащих сносу, в том числе из 21 аварийного дома, в котором проживало 685 семей.

– Расскажите подробнее о бездотационных домах…

– Квартиры в таких домах нельзя приватизировать, а плата за наем жилья в них несколько больше, чем при социальном найме. Кроме того, ЖКХ проходится оплачивать без всяких дотаций города. Но при этом и получить такое жилье можно, не ожидая в очереди 20 лет. Это доступное жилье: за однокомнатную квартиру в бездотационном доме семья платит с учетом коммунальных платежей и стоимости аренды около 5 тысяч рублей в месяц, за трехкомнатную – порядка 10 тысяч.

При этом, хотя договор найма заключается не больше чем на 5 лет, по сути, жить в бездотационном жилье можно хоть всю жизнь. Если наниматель вовремя платит за квартиру, не нарушает права собственника и соседей, он имеет преимущественное право на продление этого договора на новый пятилетний срок.

– Почему люди идут на заключение такого договора, ведь подобные квартиры нельзя приватизировать, а людей снимают с очереди?

– Потому что, согласно статье 57 Жилищного кодекса, квартиры по договору социального найма предоставляются гражданам в соответствие с очередностью в соответствие с датой постановки на учет. То есть, пока я не обеспечу всех очередников 1989 года постановки на учет, я не могу предложить квартиру очереднику 1993 года. Поэтому очередники, которым тяжело жить в сегодняшних условиях – а все они имеют менее 10 квадратных метров на каждого члена семьи – идут на заключение договора найма жилья в бездотационных домах.

К тому же квартиры в них можно получить и без снятия с жилищного учета: просто семьи, соглашающиеся на снятие с жилищного учета, могут получить жилье из расчета по одной комнате на члена семьи, тогда как без снятия с жилищного учета мы можем предоставить только по 18 квадратных метров на человека. Есть и еще одна "конфетка": если семья увеличится, то можно попросить у города в этом же доме или в любом другом бездотационном доме квартиру больше площади без всякой очереди. То есть получается, что, как и в любом нормальном государстве, семья больше не привязана к одному жилью в течение всей жизни.

– И сколько подобных домов сейчас у столицы?

– Пока шесть на почти 1,5 тысячи квартир – в Южном, Юго-Восточном и Юго-Западном административном округах. Нам сильно помешал кризис в развитии этой программы: мы планировали в 2010 году планировали иметь уже 22 бездотационных дома. Но в дальнейшем мы хотим все-таки увеличить их число и получить их во всех округах, включая Центральный.

– Как вообще кризис повлиял на объемы жилья, выделяемого на городские жилищные программы?

– К сожалению, они серьезно упали по сравнению с нашими планами. В начале 2008 года мы планировали, что в 2010 и 2011 годах на все наши программы – и на очередников, и на переселение из ветхих домов – будет выделяться около 2,7 миллиона квадратных метров жилья.

Однако и в этом, и следующем году на все городские нужды город может позволить себе выделить всего 1 миллион квадратных метров, то есть некоторым очередникам, которым ранее обещали, что в 2010 или 2011 годах их жилищные проблемы решатся, придется немного подождать. Сейчас по социальному найму мы предоставляем жилье очередникам 1989 года. Этот год мы собираемся "закрыть" в следующем году. А вот люди, идущие на возмездные программы или соглашающиеся на бездотационные дома, могут получить жилье раньше срока своей очереди.

– Где в основном располагаются дома, которые вы предлагаете людям, участвующим в социальных программах города?

– Все жилье, которое город предоставляет по социальному найму и безвозмездному пользованию, находится в Москве, как, впрочем, и жилье по программам переселения из пятиэтажек.

А вот квартиры по возмездным программам мы предлагаем на территории ближайшего Подмосковья. Сейчас у нас на распределении Долгопрудный, Солнечногорск, Павшинская пойма (Красногорск), Одинцово и Люберецкие поля.

– Почему не выбираются площадки в Москве?

– Сегодня в столице очень трудно найти площадки для строительства жилья без обременения. Это связано с тем, что город отказался от точечного строительства. Поэтому участки можно получить только после сноса "хрущевок" или вывода предприятий и рекультивации. Но, чтобы освободить землю, нужно время и финансовые ресурсы. И чтобы не прикрывать на этот период программы для очередников, мы говорим людям: "Да, вы москвичи и имеете право на социальный наем и на жилье в столице. Но если вам невмоготу и если вы сами хотите, есть квартиры в Подольске, Красногорске и так далее".

Подчеркиваю: предложения по Подмосковью принудительными не являются.

– Однако люди, согласившиеся на них, как известно, часто сталкиваются с проблемами при оформлении прописки, прав собственности…

– Да, действительно, задержки с оформлением такого жилья в собственность города, а затем с оформлением документов для граждан в последнее время случаются.

Дело в том, что раньше таких вопросов не возникало, так как в основном строительство велось за счет городского бюджета: мы строили дом по горзаказу, на него никаких претендентов, кроме нас, не было, и мы оформляли документы без труда.

Но в 2007 и 2008 годах город решил приобретать жилье высокой степени готовности у инвесторов. Однако из-за кризиса у отдельных компаний возникали трудности по достройке, отделке и вводу этих домов в эксплуатацию. Они срывали сроки по завершению строительства и по предоставлению нам полного пакета документов для оформления прав города по дома. Некоторые из них попали в предбанкротное состояние, другие не урегулировали свои взаимоотношения с местными властями, и те не подписывали акты о реализации инвестиционных контрактов.

Кстати, мы честно предупреждали людей о том, что на момент подписания с ними предварительного договора покупки жилья прав на него у нас нет.

Однако, поверьте, мы такой ситуации сами не ожидали. Наши сотрудники работают буквально на износ, оформляя необходимые документы для оставшихся квартир. Так, в 2008 году мы купили 8,368 тысячи квартир, из них мы зарегистрировали права на 6,679 тысячи. Нам осталось зарегистрировать 2,281 тысячи квартир. Квартир с подобными "зависшими" правами у нас немного – всего несколько сотен.

Однако процесс регистрации прав Москвы на жилье замедляется еще и тем, что в договорах о покупке квартир у застройщиков написано, что инвестор-застройщик обязан заплатить неустойку в случае срыва сроков передачи жилья. И, как государственный орган власти, мы обязаны предъявить претензии застройщикам – "простить" этот долг я не имею права. При этом зачастую застройщики с выставляемыми нами претензиями не соглашаются, и мы обращаемся в суд. Пока же спорные отношения не урегулированы, акты о реализации инвестиционных контрактов и акты о реализации государственных контрактов не подписываются ни нами, ни инвестором, а без этих бумаг мы не можем пойти в Росреестр. Сейчас мы судимся с пятью компаниями.

– Вы говорите о квартирах, приобретенных в 2007 и 2008 годах. А что с 2009 и 2010 годом?

– В 2009 и 2010 годах мы жилье у застройщиков не приобретали. То, что сейчас предлагаем людям – это квартиры, приобретенные в 2007 и 2008 годах и только сейчас доведенные до стадии, в которой мы их можем предлагать людям.

У города напряженная ситуация с бюджетом, поэтому в прошлом и в этом году мы жилье не покупали. Однако, чтобы как-то восполнить недостаток жилья для возмездных программы, в 2010 году Москвы выделила на субсидии для приобретения квартир на рынке на 2 миллиарда рублей больше, чем в 2009 году – 10,8 миллиарда рублей. В проекте бюджета на 2011 год эта цифра, кстати, почти не изменилась – 10 миллиардов рублей.

Однако, посмотрев на сложности при реализации контрактов с застройщиками, лично я понял, что городу выгоднее строить самому. Так у меня гораздо "свободнее" руки с точки зрения площадей и планировок квартир. К тому же я абсолютно не в восторге от того, что сейчас мне приходится людям предлагать квартиры, находящиеся на территории другого субъекта федерации и не контролируемые городом с точки зрения строительства.

– Может ли город сам начать строить в Подмосковье?

– Это возможно, например, в Люберецком районе Московской области: в таком случае город сам приобретет права инвестора. Но когда ситуация связана с горзаказом, ситуация намного более контролируемая.

– А что происходит в Москве с расселением коммуналок?

– В столице порядка 70 тысяч квартир коммунального заселения, и в 41 тысяче из них есть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городу. Когда-то, в 1990 году, у нас их было 280 тысяч (тогда квартир без площади города вообще не было за отсутствием приватизации). Получается, что за последние 20 лет их количество сократилось в четыре раза.

Однако в ближайшем будущем мы собираемся предложить мэру Москвы слегка изменить программу ликвидации коммуналок – сосредоточиться на том, чтобы устранять коммуналки в том жилищном фонде, который принадлежит Москве на праве собственности. То есть если в коммуналке две комнаты принадлежат собственникам, а третья – городу и ее занимает наниматель, то мы будем заниматься только ей.

– В чем причина "дискриминация" собственников?

– Сегодня федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на превращение собственником его собственной квартиры в коммуналку. Если я, например, проживая в трехкомнатной квартире, развожусь с женой и продаю комнату десяти приезжим, то моя бывшая квартира автоматически становится жильем коммунального заселения.

Нам кажется, что если в законодательстве есть условия для улучшения жилищных условий, то мы должны поставить заслон и тем, кто хочет с целью наживы воспользоваться этими льготами.

– А что делать тем, кто живет в коммуналке, оставшейся еще со времен Советского Союза, и приватизировал комнату в ней лет десять назад?

– Собственник несет бремя содержания своего имущества. Но они имею право на деприватизацию жилья. К тому же наверняка такие люди стоят в очереди на улучшение жилищных условий, а у нас правила по постановке на учет и для собственников, и для нанимателей одинаковые.

– В самом начале нашей беседы вы также говорили о том, что в городе появится программа реформирования системы общежитий…

– Общежитие, по Жилищному кодексу РФ, - это дом, специально приспособленный под эту функцию, в котором люди проживают временно, на период трудовых отношений с организацией. При этом общежития могут находиться только в государственном или муниципальном владении. То есть общежитие ООО "Рога и копыта" в принципе существовать не может. В собственности Москвы в настоящее время 225 общежитий, из них 95 общежитий квартирного типа и 135 общежитий коридорного или гостиничного типа. В них проживает 17,141 тысячи семей, из которых на учете на улучшение жилищных условий стоит 8 тысяч семей (а почему остальные не стоят? не хотят или нет возможности).

Программа, которую мы собираемся предложить на обсуждение правительству Москвы, предполагает, что люди, которые проживают в общежитиях – на законных основаниях – имеют право на заключение договора социального найма, причем на помещение, а не на койко-место.

Новых людей в общежития сейчас мы категорически не заселяем. Те общежития, которые сейчас расселяются, используются либо для "разуплотнения" этого общежития, либо для расселения других переуплотнения общежитий. В дальнейшем, как мы предполагаем, большая часть общежитий утратит свой статус.

– Город хорошо контролирует, кто живет в его общежитиях?

Говоря о "населении" общежитий, если честно, свою руку на отсечение я не дам. Часть этих общежитий пришла к нам совсем недавно – например, незаконно приватизированные в 1990-х годах общежития заводов, из которых собственник выжал все соки. В таких случаях, как правило, инициируются письма граждан о том, как им плохо жить, как много в общежитии крыс и так далее, затем общежитие возвращается в собственность столицы. Подобных ситуаций по Москве десятки. Заставить юридическое лицо отремонтировать и расселить общежитие до передачи его нам мы просто не имеем права.

В настоящее время мы наводим порядок в этом секторе городской собственности и выясняем, кто и на каком основании там живет. Это, кстати, не всегда легко даже с участием участковых: комната может быть закрыта на ключ, и тогда у собственника, по нашим законам, отсутствует право выйти в помещение, занятое гражданином.

Кроме того, сейчас город изыскивает деньги на капитальный ремонт помещений – этим занимается сегодня департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства.

Беседовала Ольга Салабай

Рубрика: "Содействие", ВОВ, ЖКХ

Арендное жилье будет выгодно для девелоперов при доходности в 10% - эксперт Арендное жилье будет выгодно для девелоперов при доходности в 10% - экспертЦены на жилье в Великобритании за последний год упали более чем на 13% Цены на жилье в Великобритании за последний год упали более чем на 13%

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.