X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
23.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.62
USD/RUR56.56
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
26.08.2014

Хрущевские призраки: снос пятиэтажек в Москве повысит цены на аренду жилья

Хрущевские призраки: снос пятиэтажек в Москве повысит цены на аренду жилья #1

Обещания московских властей демонтировать в 2016 году все пятиэтажки хрущевских времен уже дали свои плоды на вторичном рынке жилья, и теперь дома сносимых серий стали там очень редкими гостями и продаются на 15-25% выше рынка. Но больше всего, по мнению экспертов, опрошенных сайтом "РИА Недвижимость", исчезновение "хрущевок" повлияет на столичный рынок аренды – здесь оно может стать причиной вымывания целого сегмента дешевого жилья.

Редкий товар

Еще пять десятков лет назад хрущевские дома являлись воплощением мечты об отдельной квартире у большинства семей Москвы. Сегодня же столичные власти делают все, чтобы отслужившее свой век жилье исчезло с карты города. По программе сноса пятиэтажных, ветхих и аварийных жилых домов под снос определены здания серий К-7, II-32, II-35, 1605-ам, 1-мг-300. Именно эти серии сегодня принято называть "сносимыми".

В полном перечне сносимых "хрущевок" на сайте департамента градостроительной политики города Москвы, указана еще одна серия – 2-07, но такие дома сносятся исключительно в Юго-Западном округе по инвестконтактам, и речь идет всего о 7 объектах. По данным департамента, уже снесено 1469 пятиэтажек из запланированных 1722 домов – это составляет 5,627 миллиона квадратных метров из 6,34 миллиона квадратных метров пятиэтажек под снос. Получается, что программа избавления Москвы от домов первого периода индустриального домостроения выполнена на 89%.

Оставшиеся 253 пятиэтажки, общая площадь которых составляет 912,6 тысячи "квадратов", будут демонтированы самое позднее в 2016 году. Больше всего "хрущевок" сосредоточено в Западном административном округе – в общей сложности остается 80 домов, а меньше всего можно найти на юго-востоке Москвы, где располагается всего 5 домов.

Как утверждают риелторы, благодаря обещаниям московской мэрии все-таки завершить снос пятиэтажек в обозримом будущем, квартиры в них являются довольно редким предложением на вторичном рынке жилья в Москве.

"Доля квартир в "хрущевках", выставленных на продажу, незначительна – она не превышает 5% от общего объема предложения вторичного рынка Москвы. При этом основная часть приходится на пятиэтажки "несносимых" серий: панельные "хрущевки" серии 1-515, блочные – серии 1-510, кирпичные – серии 1-511 и 1-447", - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

По сведениям экспертов компании "Инком-Недвижимость", легче всего найти продающийся дом подобных серий на востоке столицы – на этот округ приходится 17% всего предложения таких объектов. А вот в "Метриум Групп" настаивают на том, что основной объем квартир в пятиэтажках сосредоточен все-таки в Западном административном округе – 31,4% в общей структуре предложения. В Северо-Восточном округе продается 22,7% московских "хрущевок", а в Юго-Западном округе – 14,5%, подсчитали в компании.

Спрос и цены на вторичном рынке

С осторожностью стали относиться к хрущевским пятиэтажкам и покупатели. Пик спроса на квартиры в пятиэтажках пришелся на 2002-2008 годы – период активного сноса таких домов.

"После экономического кризиса и смены мэра Москвы реализация программы резко замедлилась. Приоритетом города стало не жилищное, а дорожное строительство. Значительная часть застройщиков ушла с московского рынка в связи с собственными финансовыми трудностями, отсутствием возможностей для реализации масштабных проектов и ужесточением земельного законодательства. Как следствие, многие "хрущевки" тогда "зависли во времени", - отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Правда, по его словам, нынешние планы московского правительства закончить снос в 2016 году во многом за счет бюджетных средств вызвали вторую волну покупательского интереса к домам сносимых серий и рост цен на них. "Сегодня такие объекты оцениваются на 25% выше аналогичных по параметрам квартир в домах несносимых серий", - добавляет он.

В целом, по сведениям аналитиков компании, квартиры в "хрущевках" приобретают от 3 до 6% покупателей на вторичном рынке жилья, причем показатель прямо зависит от уровня предложения этих объектов в конкретном районе. Чем оно ниже, тем меньше доля покупателей квартир на фоне сделок с другими типами жилья.

Кроме того, указывает руководитель отдела вторичной недвижимости компании "Домус финанс" Наталья Свешникова, снижению спроса на пятиэтажки способствовала и постепенно формирующаяся в Москве привычка покупателей к более современному и комфортному жилью.

Наконец, многие покупатели убеждены, что купить или продать квартиру в доме, определенном под снос, нельзя. На самом деле, как уточняют в пресс-службе департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, никто не может препятствовать праву собственника сносимой пятиэтажки заключить договор купли-продажи – правда, лишь до момента, пока он не получил уведомление о сносе дома и составлении списков жильцов, претендующих на новые квартиры.

"С точки зрения закона не существует прямого запрета на совершение сделок с квартирами в домах, подлежащих сносу. Человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на собственников квартир в "хрущевках" сносимых серий", - развивает эту мысль Шлома из "Инком-Недвижимости".

Но если все же покупатель решается на приобретение пятиэтажки, то сделка проходит по цене "выше рынка". "Цены в сегменте "хрущевок" находятся на уровне 155 - 170 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от типа строения. Если квартира, которая расположена в подлежащей сносу пятиэтажке, все-таки выставляется на рынок, то она продается по цене на 10-15% дороже, чем аналогичные объекты в "хрущевках", не попавших в данную программу", - утверждает эксперт "Метриум Групп".

В ГК "Миэль", в свою очередь, уточняют, что самые низкие цены на "хрущевскую недвижимость" наблюдаются на востоке Москвы, - 152,68 тысячи рублей за квадратный метр, а самые высокие – на западе, где стоимость пятиэтажек составляет 183,44 тысячи за "квадрат".

Особенности аренды

А вот на столичном рынке аренды жилья транзакции с квартирами в пятиэтажках под снос проходят намного активнее, чем на рынке купли-продажи. По данным департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость", доля пятиэтажек сносимых серий на рынке аренды составляет около 10%.

При этом спрос на самые востребованные дешевые однокомнатные квартиры превышает предложение в 2-3 раза, а в самый активный период, который, как правило, приходится на август-сентябрь, этим типом жилья интересуются в 10 раз больше потенциальных квартиросъемщиков. "В процентном соотношении максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры - 55% от всего спроса, на двухкомнатные квартиры спрос составляет 36%", - поясняют в компании.

Арендные ставки на жилье, расположенное в домах сносимых серий, относятся к ряду низких. "Однокомнатные квартиры в "хрущевках" можно снять за 25-27 тысяч рублей, двухкомнатные – за 30-34 тысяч рублей", - отмечает директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Специалист замечает, что главной причиной популярности этого сегмента служит цена вопроса, поскольку здесь квартиры на 30-40% дешевле квартир в новых домах, в том числе и потому, что их собственники в ожидании сноса, как правило, не делают современный и качественный ремонт и не покупают новую мебель.

По мнению Киселевой, из-за сноса пятиэтажек на рынке аренды в Москве фактически происходит вымывание сегмента дешевого жилья. Поскольку стоимость на аренду квартир здесь невысока, снимают жилье в таких домах люди, чьи доходы не очень велики, объясняет риелтор.

Это могут быть как те, кто только переезжает жить в Москву, так и молодые пары москвичей, решившие отделиться от родителей. "Среди арендаторов могут быть представители разных профессий и гражданства. Например, сейчас мы отмечаем увеличение спроса на недорогие объекты (не только на квартиры в домах сносимых серий), со стороны украинцев, которые решили переехать в Москву, чтобы переждать какое-то время. Сразу оговоримся, что речь идет не о беженцах, так как их расселяют в общежитиях, и они не являются нашими клиентам", - рассказывает Киселева.

По ее наблюдениям, часто "хрущевки" сдают в Москве люди пенсионного возраста, которые когда-то давно получили свои квадратные метры, но проживают или у детей, или за городом. "Либо они могут сами жить в квартире и сдавать комнату. Также среди наймодателей есть те, кто приобрел квартиру, зная, что дом будут сносить, а взамен они получат современное жилье. Таким арендодателям есть, где проживать – например, у родителей, родственников или на даче", - добавляет эксперт.

Она говорит о том, что, сдавая квартиру или комнату в пятиэтажке под снос, арендодатель, как правило, оговаривает срок, до которого квартиросъемщик может жить в доме, а сам факт скорого расселения "хрущевки" дополнительно снижает стоимость аренды примерно на 10%, особенно если время проживания из-за этого составляет меньше года.

В резюме

Несмотря на минимальное предложение пятиэтажек сносимых серий как на "вторичке", так и рынке аренды, спрос на них не только не меньше предложения, а напротив, как замечают эксперты, превышает его. Первопричина – доступность низкокачественных "хрущевок" карману многих покупателей и арендаторов.

Увы, запланированное на 2016 год окончание демонтажа пятиэтажек, по мнению риелторов, опрошенных " РИА Недвижимость ", может изменить ситуацию на рынке недвижимости в сегменте дешевого жилья. Так, в первом случае цены могут подняться примерно от 10% до 15%, а аренда, по данным аналитического центра "Инком-Недвижимости", может подорожать на 30-40%.

Рубрика: ГК "Миэль", "РИА Недвижимость", "Метриум Групп"

МБРР повысил ставки по ипотеке МБРР повысил ставки по ипотекеИспанию заполонили города-призраки Испанию заполонили города-призраки

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.