X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
27.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.67
USD/RUR56.76
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Промышленное строительство
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
25.08.2008

Ипотечные кредиты в иностранной валюте - большой риск для заемщика

Ипотечные кредиты в иностранной валюте - большой риск для заемщика #1

Чуть больше года назад в США начался ипотечный кризис, позднее чуть не сокрушивший международные финансовые рынки. Сразу после начала проблем на американском ипотечном рынке участники российского ипотечного рынка практически хором утверждали, что ипотеке в нашей стране заокеанский кризис не грозит, поскольку банковская система России еще слабо связана с мировой. Однако уже к концу прошлого года российские кредитные организации начали ужесточать требованиям к ипотечным заемщикам, а позднее, не делая, впрочем, громких заявлений, повысили ставки по кредитам на покупку жилья в среднем на 1-2%.

О том, какое в действительности влияние на ипотечное кредитование в нашей стране оказывает нестабильность на мировых финансовых рынках, каким может быть рост объемов ипотеки в России по итогам 2008 года и как долго еще людям, планирующим взять ипотечный кредит, придется мириться с жесткими условиями банков, в интервью "РИА Новости – Недвижимость" рассказал руководитель проекта IFC "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" Андрей Милютин.

Справка: International Finance Corporation (IFC) – Международная финансовая корпорация, входит в группу Всемирного банка.

В 2005 году IFC объявила о запуске проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" с целью содействия развитию в России национального рынка жилищного ипотечного кредитования, увеличению его инвестиционной привлекательности и эффективности и повышению доступности ипотеки для российского заемщика. Средства на финансирование проекта были выделены правительствами Швейцарии и Нидерландов.

В рамках проекта "Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России" IFC также сформировала рабочую группу "СУПЕР (Стандарты и Унификация ПЕрвичного Рынка)", объединившую более 80 ведущих организаций - участников российского ипотечного рынка. Работа в группе ведется по двум основным направлениям – по разработке законодательных инициатив и стандартизации документов, используемых при заключении ипотечных сделок.

Андрей Николаевич, насколько заметно в настоящее время влияние на ипотечный рынок России американского ипотечного кризиса, начавшегося год тому назад?

Мне кажется, что очень заметно и, прежде всего, в четырех направлениях. Первое, у банков и организаций, которые занимаются рефинансированием – АИЖК, ГПБ, "Атта-Ипотека" – вдруг исчезла возможность выпускать на внешний рынок инструменты для рефинансирования ипотеки. Следовательно, резко сократился объем фондирования (привлеченного с рынка финансирования – ред.), а значит и уровень ликвидности у банков. Это в свою очередь привело к тому, что процессы выдачи ипотечных кредитов с осени прошлого года затормозились.

Второе, российские банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, отчасти желая сократить объемы выдачи ипотечных кредитов, отчасти учась у американцев, серьезно ужесточили требования по своим ипотечным продуктам – как по андеррайтингу (процесс проверки заемщика кредитором – ред.) заемщиков, так и по увеличению процентной ставки. При этом и сами ипотечные продукты стали более консервативными.

Третье, если раньше при сопоставлении российской ипотечной системы с ипотечной системой США представители российских банков любили замечать, что у нас "почти все, как в США", то сейчас сравнение российской ипотечной системой с американской имеет более "шапкозакидательский" характер. У нас все хорошо – у них все плохо, у нас кредиты самые кредитные и так далее. Речь идет, прежде всего, о кредитных учреждениях, имеющих на балансе ипотечные портфели: в попытке представить эти портфели как хорошие – и часть этих портфелей действительно хорошие, – они пытаются противопоставить ситуацию на ипотечном рынке США ситуации на ипотечном рынке России. Между тем, надо понимать, что ВВП России – это около 10% от ВВП США, так что пока мы достаточно далеки от США в любом смысле слова, в том числе и ипотечном.

И четвертое. Российские банки, наконец, задумались, что им нужно делать дальше в плане ипотеки. Если раньше, в 2006, и даже в 2007 годах слово "секъюритизация" (замена нерыночных займов или потоков наличности на ценные бумаги, свободно обращающиеся на рынках капиталов; для ипотеки фактически выпуск облигаций, обеспеченных ипотечными закладными, – ред.) было у всех на слуху, и бизнес-модель практически любого кредитного учреждения предусматривала быстрое наращивание ипотечного портфеля с последующей его продажей, то сейчас, когда шансы на успешную секьюритизацию существенно снизились, а руководство банков начало думать, что им делать и где брать деньги.

В этой ситуации более явно проявилась роль в рефинансировании ипотечных кредитов таких государственных организаций, как АИЖК, ВТБ, Сбербанк. Хочется напомнить, что кредитные организации, в которых государство выступает основным акционером, пока что контролируют порядка 85 – 89% ипотечного рынка.

Что касается частных банков, то им пришлось столкнуться с необходимостью либо привлечения заимствований, либо использования акционерного капитала.

И это, мне кажется, одно из самых серьезных последствий ипотечного кризиса для России: легко изменить ипотечные продукты, легко изменить правила андеррайтинга, но сделать бизнес-модель более устойчивой к внешним воздействиям непросто и требует больших трудовых и временных ресурсов.

Согласны ли вы с утверждением, что неразвитость ипотечного рынка России в какой-то мере выступает гарантом его стабильности в условиях мирового кризиса на рынке ипотеки?

Я бы не сказал, что рынок ипотеки в России можно назвать неразвитым в плане инфраструктуры или каких-то элементов рынка – он просто не очень большой по объему и сильно доминируется государством. Однако в смысле разнообразия продуктов, в смысле высокой доли кредитования в национальной валюте, в смысле количества участников рынка и в смысле специализации функций на рынке российский рынок ипотеки достаточно развит. Не во всех европейских странах есть то, что есть на рынке ипотеки в России. Но ни одна из этих вещей: ни то, что он небольшой по объему, ни то, что он доминируется государством, ни то, что достаточно "продвинутый" по инфраструктуре – ни в коей степени не является гарантией того, что рынок ипотеки в России будет стабилен в случае внешнего и внутреннего или внутреннего потрясения.

Но грозит ли нам то, что сейчас происходит с рынком жилья в Казахстане, где еще год назад до 70-80% жилья покупалось по ипотеки, а теперь на рынке порядка 100 тысяч дефолтных и просроченных кредитов, а рынок жилья находится в стагнации?

Мировой кризис ликвидности уже отражается на России в полной мере – например, на том же строительстве, темпы которого упали. И если кризис ликвидности на рынках капитала будет продолжаться, и стоимость денег на финансовом рынке будет расти дальше, то ударит, естественно, по всем – особенно по кредитоемким индустриям, например, по строительству и банковской индустрии.

Что касается казахской ситуации, то там роль государства на рынке ипотеки была еще сильнее, чем в России, и сводилась в какой-то мере даже к диктату на рынке, в том числе и по параметрам стоимости квадратного метра. У нас такого нет – у нас есть определенные муниципальные программы, но при этом государство не полностью подменяет собой рыночные механизмы.

Чего, по вашим оценкам, стоит ждать от ипотечного рынка в России в 2008 году? Насколько динамичным будет его развитие?

В прошлом году ипотечный рынок у нас рос нормально, особенно на фоне того, что реальная стоимость квадратного метра, учитывая инфляцию и курс доллара, упала на 15%. В частности, итоги 2007 года по количеству выданных кредитов были слегка выше, чем в позапрошлом году, а по объему кредитов в денежном выражении – даже сильно выше.

Мне кажется, что в этом году в России будет продолжаться нормальное развитие рынка ипотеки, и нас ожидает рост в 20 – 30%. Многократного же роста, конечно, ждать не стоит – в этом плане нас очень избаловали результаты 2004, 2005 и 2006 годов, когда из-за резкой либерализации процедуры андеррайтинга ипотечных заемщиков объем и количество кредитов в России увеличились в разы.

Однако обратите внимание: это явление не было связано с ростом доходов людей, с макроэкономикой страны, это явление было связано с тем, какой продукт был выставлен банком на продажу. Теперь банки выставили на продажу другие продукты: выше первоначальный взнос, выше ставки, выше требования к заемщикам. И было бы странно ожидать громадные темпы роста на консервативном рынке ипотеки.

Но почему условия кредитования в России стали снова ужесточаться: ведь кредиты, воспринимавшиеся у нас в России как либеральные, даже близко не стояли к американским кредитам subprime (кредиты для заёмщиков с проблемной кредитной историей, низкими доходами, отсутствием накоплений для первоначального взноса – ред.)?

Действительно, той группы кредитов, которая вызвала кризис в США, в России не было. Но то, что у нас процедуры андеррайтинга доходов и первоначального ипотечного взноса были в течение какого-то времени либеральны по сравнению с базовыми требованиями, это факт.

Но нужно понимать, что процесс либерализации рынка – это не только процесс развития рынка, но еще и отражение способности кредитора привлечь деньги и продать потом кредит, потому что если кредитору некуда деть портфель ипотечных кредитов, то он не может и не будет наращивать этот портфель. Если же у него есть путь продажи портфеля, то он будет наращивать количество и объем выданных ипотечных кредитов. Самый же быстрый путь наращивания портфеля – это расширение круга лиц, которые могут получить в этом кредитном учреждении ипотечный кредит.

Поэтому банки будут продолжать варьировать воронку "входа в ипотеку" в зависимости от того, насколько легко им впоследствии будет рефинансировать кредиты. И совершенно нормально, что в трудной ситуации "воронка" сужается, и меньше людей проходят в нее.

Кроме того, на рынке ипотеки стоит еще и вопрос доходности. Раньше доходность российских ипотечных инструментов, с которой можно было выйти на международные рынки капитала (доходность облигаций при секьюритизации ипотечных кредитов – ред.) составляла 8-9%, а ставка по ипотечным кредитам в рублях колебалась на уровне примерно в 12% годовых. Как видите, маржа была небольшой, но нормальной.

Теперь же вдруг стало непонятно, с какой доходностью можно привлечь деньги на рынке. Понятно, что под 8-9% это уже сделать нельзя… Появился вопрос: а какова же должна быть стоимость ипотечного кредита, чтобы была разница со стоимостью денег для банка? И банки теперь задумываются: а тот портфель ипотечных кредитов под 12-13% в рублях, который сейчас они формируют, – можно ли будет его вообще продать дешевле, чем 12-13%? И осторожные банки пытаются ограничить портфель ипотечных кредитов – только для того, чтобы понять, сколько должен стоить ипотечный кредит, когда рынки капитала снова откроются, и на них можно будет выйти со вторичными ипотечными инструментами.

И какой же должна быть приемлемая доходность?

Сложно сказать. Если инфляция у нас в этом году, как ожидается, по некоторым группам продуктов будет больше 20%, а ипотечные кредиты выдаются под 12%, то фактически деньги дешевеют на глазах.

К тому же посмотрим на АИЖК – это самый лучший заемщик для рынка, с суверенной гарантией, и он привлекает средства на внешних рынках под чуть более 8%, а выдает кредиты под 12%, то на все про все для остальных банков остается 4% – и на стоимость обслуживания, и на стоимость структурирования сделок, и на дивиденды акционерам и так далее. Это в принципе не так уж и много, а сама ипотека – дело не слишком прибыльное. Думаю, если доходность российской секьюритизации будет 10-11%, то это уже будет хорошо.

А есть ли смысл банкам дальше продолжать "играться" с ипотекой, если все так плохо? Может ли случиться так, что банки решат резко свернуть свои ипотечные программы?

Ипотека – это хороший бизнес в смысле розницы, потому что это "якорный" и очень долгоиграющий продукт для банка. На ипотечном кредитовании основываются отношения заемщика и банка на долгие годы, и получая клиента, который вошел в ипотеку, банк сразу же получает возможность иметь клиента по банковским карточкам, по автомобильным кредитам, клиента по вкладам, то есть предлагать весь спектр очень доходных банковских услуг.

Насколько, по вашему мнению, перспективна для российского рынка выдача ипотечных займов в зарубежной валюте, например, в японских йенах и швейцарских франках?

Вообще кредиты в валюте – это плохое дело: валютные риски еще никто не отменял, а снизить их у ипотечных заемщиков нет никакой возможности, если заемщик не получает зарплату в той же валюте, в которой платит кредит. В результате это не может быть и хорошим бизнесом и для банка, так как повышается кредитный риск: что будет делать банк, если заемщик перестанет платить по кредиту из-за курсовых колебаний?

При этом иены и швейцарские франки – еще хуже, чем доллары и евро. У нас такая экономика, что найти работу, где бы тебе платили в долларах или евро еще возможно, а вот в иенах или швейцарских франках – тяжело.

Конечно, на сегодняшний день ставки по кредитам в долларах или евро значительно меньше, чем по кредитам в рублях. Но ведь ипотечное кредитование – это на лет 10 – 15, не меньше. А что будет, если доллар вместо 23 рублей снова станет 30 рублей? Или 40 рублей? Желание краткосрочного выигрыша может дорого обойтись заемщику.

А насколько, по вашим оценкам, финансово грамотны люди, берущие в российских банках кредит на покупку жилья, – в сравнении, скажем, с Западной Европой или Северной Америкой?

По моим ощущениям, обычные заемщики в России так же безграмотны, как и везде. Я имею в виду именно финансово безграмотны. Другое дело, что в бытовом смысле слова "ипотека", "кредит", представление о том, что в течение длительного времени нужно выплачивать кредит и так далее, конечно, более привычны для Западной Европы и США. А что такое аннуитет, откуда он взялся, что такое риски ипотечного кредита, неспециалистам одинаково плохо известно и в России, и США.

Что касается сотрудников финансовой сферы, то, поскольку на западе финансовые рынки развиты больше, то эффективность работы, ее качество, автоматизация, объемы ипотеки – уровень всего этого выше на западе.

При этом, однако, собственно финансовая грамотность, пожалуй, гораздо лучше именно в России, благодаря тому, что у нас очень низок уровень автоматизации ипотечного кредитования, и все делается "вручную".

За время работы проекта IFC по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в России немало сделано для развития ипотеки в стране. Что еще в ваших планах?

Что касается того, что еще нужно сделать, то, мне кажется, сейчас как раз пришло время поработать над законодательными усовершенствованиям на вторичном рынке ипотеки. Сделок с российской секьюритизацией было еще не очень много, но есть примеры ошибок, происходивших в процессе их проведения, – в частности, по раскрытию информации о секъюритизируемом инструменте на западных рынках.

Кроме того, хотелось бы добиться, чтобы в России появились escrow-счеты (предполагают передачу банку на хранение ценностей, принадлежащих двум и более владельцам, с условием их возвращения на строго оговоренных и документально оформленных условиях – ред.) и механизм банкротства ипотечных заемщиков.

Ведь, хочу вам напомнить, банкротства физического лица в России по-прежнему не существует. Между тем, на западе общепринятым считается выделение тех активов заемщика-банкрота, которые ему нужны в любом случае, и тех активов, которые могут быть использованы на погашение долга заемщика. Ведь компанию-банкрот можно закрыть и все. Но человека-то не "закроешь"! Ему нужно на что-то жить дальше, у него, скорее всего, есть родители, жена, дети. При этом и банк не может просто "простить" заемщику долг – иначе он разорится. Поэтому-то и необходимо законодательство о банкротах – чтобы описать, что можно и что нельзя делать банку в ситуации, когда человек объявил себя банкротом: например, отобрать квартиру и заставить платить по кредиту или в обязательном порядке реструктуризировать кредит. Сейчас это все решается в индивидуальном порядке в каждом отдельном случае – исключительно в меру возможностей того или иного банка.

Рубрика: ГПБ "Атта Ипотека", США, IFC, АИЖК, ВВП, ВТБ

«Русский Ипотечный Банк» снизил ставки по ипотечным кредитам «Русский Ипотечный Банк» снизил ставки по ипотечным кредитам«Городской Ипотечный Банк» сократил срок оформления ипотечных сделок «Городской Ипотечный Банк» сократил срок оформления ипотечных сделок

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.