X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
23.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.62
USD/RUR56.56
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Промышленное строительство
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
27.11.2014

Кризис проведет санацию на рынке недвижимости

Кризис проведет санацию на рынке недвижимости #1

Разговоры о кризисе на рынке недвижимости не утихают, а ослабление рубля в последнее время только усиливает тревожные настроения. Почему не все девелоперы боятся начинать новые проекты в сегодняшнее непростое время и кто может выжить в период экономической нестабильности, в интервью РИА Новости рассказал генеральный директор компании Urban Group Андрей Пучков.

– Андрей Викторович, пожалуй, сегодня главная тема на рынке недвижимости – кризис. Ощущаете ли его на себе, вносите ли какие-то изменения в свою работу?

– Мы в хорошем смысле сейчас работаем в антикризисном режиме и очень внимательно относимся к расходам. Это не значит, что мы в чем-то себя ограничиваем: просто тщательно считаем деньги и отлаживаем бизнес-процессы в строительстве. На самом деле на рынке не так много компаний, которые качественно управляют своими проектами, а ведь это очень серьезно влияет на строительную себестоимость.

– То есть, у вас себестоимость ниже?

– Я не могу так сказать, потому что у каждой компании своя себестоимость. Но если говорить конкретно о нас, то свою себестоимость сейчас мы существенно снижаем за счет повышения качества управления строительством. Это в первую очередь управление сроками. То есть, чем быстрее мы строим, тем меньше у проекта накладные расходы. И второе – это тщательное управление стоимостью строительства, стоимостью материалов, проектных решений… При грамотном подходе снижение себестоимости может составить порядка 10%.

Кстати, элементом антикризисной стратегии является и то, что мы вертикально интегрированная компания. В частности, у нас полный комплекс бетонного производства. Также мы сами производим все необходимые металлические и оконные конструкции. Кроме того, у Urban Group "свое" производство фасадных систем.

– А приходится ли закупать импортные материалы и оборудование? И как тогда на вас повлияло рост курса доллара и евро?

– Практически никак. Все производства, продукцию которых мы используем, локализованы в России, и доля импорта в нашей себестоимости составляет всего несколько процентов. Поэтому валютные колебания на нас никак не отражаются.

– Несмотря на разговоры о кризисе, ряд девелоперов в Москве и области заявили о росте продаж. Как у вас?

– У нас высокие планы по продажам, и мы их стабильно выполняем. Есть некий план продаж, который мы выполняем, поднимая цены, если продаж больше, чем нам нужно. Слишком высокие продажи нам сейчас не нужны. Кроме того, мы понимаем, что, выводя сейчас еще один проект на рынок, просто за счет увеличения предложения получим нужный нам результат.

– Другие строительные компании предпочитают не начинать сейчас новые проекты. Вы же объявили о старте проекта "Опалиха О3" почти на полмиллиона квадратных метров…

– Мы видим по продажам, насколько наши проекты востребованы рынком. И наша задача – предложить рынку тот объем продукта, который он действительно требует. При этом чем больше мы произведем этого востребованного продукта, тем ниже у него будет себестоимость. А это значит, что мы сможем вписаться в те ценовые ограничения, которые будут предъявляться рынком. Мы хотим работать на эффекте масштаба – это тоже способ сэкономить.

– Вы не только не боитесь начинать проекты в непростое время, но еще и ставите эксперименты. Помимо архитектурных разработок комплексов, это ещё и необычные планировочные решения. В частности, в "Солнечной системе" это так называемые "хобби-квартиры". Что это – некий маркетинговый ход, попытки выгоднее продать не самые ликвидные части объектов?

– Это точно не имиджевая составляющая. Мы просто видим, как дифференцирован спрос. Есть целые группы потребителей со своими специфическими потребностями. И мы понимаем, что чем больше разновидностей нашего продукта мы предложим, тем выше будут наши продажи. Удовлетворяя этот спрос, мы просто увеличиваем свои объемы.

– Подобные форматы пришли к нам из Европы, где иной менталитет и жилищный вопрос не столь острый. Не боитесь, что отечественным покупателем они не будут востребованы?

– Весь вопрос в том, в какой пропорции строить тот или иной редкий формат. Если сложить все наши квартиры в таких форматах, они составят примерно 10% от нашего общего предложения. И на эти 10% находятся те самые группы потребителей со своими специфическими потребностями, которые приходят именно к нам.

Например, в "Опалихе О3" особенностью будут квартиры с террасами. Учитывая, что у таких квартир будет специфическое расположение в доме, их будет немного: всего порядка 40 штук. Относительно 6 тысяч квартир в комплексе – это меньше процента.

– Помимо строительства недвижимости, вы занимаетесь и транспортной инфраструктурой, в частности, являетесь участником проекта по строительству скоростного трамвая в Подмосковье. Какова ваша доля в проекте?

– Окончательно доля не определена. Она будет рассчитываться как процент квадратных метров в общем количестве "квадратов" в данной локации. Мы всего лишь один из соинвесторов, там участвуют все застройщики Ленинского района, которые строят вдоль Расторгуевского шоссе в сторону Москвы. Самый большой кусок, конечно, у "Мортона" с его проектами в Боброво и Дрожжино. Когда мы все бумаги подпишем, тогда точно скажем, в какой доле соинвестируем.

– Ранее сообщалось, что вы построите часть дублера Ленинградского шоссе, ведущего к "Солнечной системе". На какой стадии проект? Каков объем инвестиций?

– Часть дублера попадает в наш проект планировки территории, остальное приходится на других застройщиков. Мы ждем утверждения генплана Химок: когда дублер появится в генплане, мы начнем строить свою часть.

Про объем инвестиций в данном случае пока сложно сказать. Инвестиции определяются стоимостью проектных решений, и в данном случае существенное влияние оказывают развязки – то, каким образом они будут соединяться.

Вообще, этот дублер нужен в первую очередь для того, чтобы построить ТПУ на базе станции "Химки-2". Застройщик ТПУ и будет играть здесь первую скрипку. ООО "Химки-2", которое является владельцем земельного участка и которое реализует это проект, сейчас ведет активные предпроектные работы. У нас же есть ряд задач по обеспечению инженерными коммуникациями.

– Вы также собираетесь участвовать в строительстве ТПУ на базе железнодорожной станции "Опалиха"

– В данном случае мы снова выступим соинвестором – по коммерческой и транспортной инфраструктуре. Те наши земельные участки, которые примыкают непосредственно к станции, мы будем вписывать в общий проект. Мы заинтересованы в строительстве многоуровневой парковки примерно на 1 тысячу машиномест, а также в строительстве встроенных или рядом стоящих торговых площадей.

Речь от инвестициях пока не шла, поскольку это сильно зависит от проекта. Ответственными за разработку проектной документации являются органы муниципальной власти.

– В той же "Солнечной системе" из 15 миллиардов рублей вложений предполагалось 20% собственных средств, остальное – кредиты и деньги дольщиков. Какова должна быть доля кредитных средств? Если кредиты станут дороже, то придется делать упор на дольщиков?

– Поскольку срок реализации этого проекта четыре года, сейчас нельзя определить, какой процент из заявленных 15 миллиардов займут деньги дольщиков и кредиты.

Наш подход следующий. Первые 30% вложений мы делаем своими деньгами. Дальше, когда прединвестиционные риски пройдены, мы замещаем свои средства деньгами дольщиков, перекладывая свои вложения в следующие дома. То есть, когда приходят покупатели, они видят, куда будут вкладываться их деньги.

Что же касается заемных средств, то у банков при открытии проектного финансирования существует целая технология расчета, в ходе которого они понимают, что они своими кредитными средствами должны обеспечить полное строительство домов.

Если считать приблизительно, то получается примерно 30% своих средств, 30% – кредиты, 40% - дольщики. Вопрос, в какой последовательности они вкладываются. При этом риски на разных этапах могут существенно отличаться. Собственные средства – самые рискованные.

АИЖК вновь прогнозирует рекордные объемы ипотеки в этом году. При этом базовая ставка ЦБ повысилась, плюс мы наблюдаем санкции и колебания валют…

– Да, но при всем этом мы видим ажиотаж на ипотечном рынке.

– Есть мнение, что банки будут менее охотно кредитовать застройщиков…

– У нас нет проблем с получением кредитов, а у наших покупателей – с ипотекой. Ее доля в наших продажах в среднем составляет от 50 до 60%.

– Но ведь невозможно, чтобы объемы ипотеки постоянно только росли, как это происходит в последние несколько лет?

– Если говорить конкретно о нас, то мы и не хотим, чтобы объемы росли. Спрос конечен, и вопрос в том, как он перераспределится. То есть, на какой вид продукта будет предъявлен ограниченный спрос. Именно на этом и строится наша рыночная стратегия. Мы стремимся создать тот продукт, спрос на который будет даже при неблагоприятном развитии событий.

– Власти Подмосковья недавно ввели новые региональные нормы градостроительного проектирования, летом следующего года планируются очередные изменения. Приходится ли вам в связи с этим вносить изменения в проекты?

– Дело в том, что мы очень сильно совпадаем с властями в подходах к градостроительству. Той же квартальной застройкой, например, мы занимаемся уже пять лет. Или же нормы по этажности – мы изначально им соответствовали, 80% наших проектов – это дома до восьми этажей. Да, в "Солнечной системе" часть корпусов 17-этажные, но это в первую очередь некий градостроительный эксперимент, попытка показать, что качественную среду можно создавать и в многоэтажном строительстве.

– Судя по числу покупателей с московской пропиской, наблюдается некая тенденция по миграции москвичей в ближнее Подмосковье, наверняка вас не может это не радовать?

– Мы видим тренды и стараемся им соответствовать – замечая, какой спрос предъявляется, стремимся его удовлетворить. Наша задача – встретить спрос москвичей продуктом максимального качества. Сегодня мы понимаем, что те изменения, которые декларирует московское правительство, те же ограничения на строительство апартаментов, будут выталкивать спрос в том сегменте, в котором мы работаем, за МКАД.

– То есть, притеснения апартаментов вам только на пользу?

– Конечно. Мы приветствуем это.

– Три года назад в одном из интервью, когда компания только начинала свой путь на рынке, вы сказали, что ещё построите свой миллион квадратных метров. Уже построили?

– Если считать все, что у нас реализовано или находится в стадии реализации, то с учетом парковок и объектов соцкультбыта цифра составляет приблизительно 2 миллиона квадратных метров. Примерно половину из них мы в том или ином виде уже построили.

– Расскажете о своих финансовых показателях?

– Мы не публичная компания, поэтому я не отвечу.

– А про кредитную нагрузку?

– Она у нас невысокая, потому что к этому вопросу мы очень осторожно подходили ещё со времен кризиса 2008-2009 годов, когда на примере некоторых коллег поняли, насколько это опасно.

– Напоследок вновь о кризисе. По вашему мнению, как он отразится на девелоперском сообществе?

– Тем застройщикам, которые не имеют конкурентных преимуществ, а просто строят квадратные метры, не работая с их стоимостью, конечно, будет тяжело. И вероятность, что они не справятся с ситуацией, достаточно велика. Безусловно, санация будет. В конечном счете это пойдет на пользу рынку недвижимости, как пошел на пользу рынку и покупателю кризис 2008 года – все перешли на работу по 214-ФЗ, процесс покупки квартиры на первичном рынке стал безопасным и удобным. Но компании, которые хорошо управляются и имеют серьезный комплексный подход к строительству, справятся.

Беседовал Константин БАЛАКИН

Рубрика: ООО "Химки ", "Мортона", "Опалиха", ТПУ, АИЖК, МКАД, БАЛАКИН

Портал «Недвижимость и Цены» вручил лучшим специалистам рынка «PROфессиональную награду» Портал «Недвижимость и Цены» вручил лучшим специалистам рынка «PROфессиональную награду»Инвестиции в региональную недвижимость приносят прибыль Инвестиции в региональную недвижимость приносят прибыль

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.