X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
18.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.23
USD/RUR59.18
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
18.06.2010

"Москва-Сити" может заработать как полноценный деловой квартал уже в 2010 году

"Москва-Сити" может заработать как полноценный деловой квартал уже в 2010 году #1

С 1992 года, когда началась подготовка строительной площадки ММДЦ "Москва-Сити" и появились первые эскизы его застройки, столица России изменилась до неузнаваемости. Целые кварталы пятиэтажек подверглись реконструкции, на месте однообразных "совковых" зданий выросли современные комплексы. Теперь Москва без труда соревнуется с крупнейшими мировыми столицами по стоимости жилья, офисов, гостиниц, доказывая свое право считаться международным финансовым центром. Однако один существенный минус все же у города остался: деловые люди по-прежнему ютятся в офисах, расположенным по разным московским районам. Расстояние между ними, возможно, и невелико, однако по пробкам преодолеть его, чтобы вовремя доехать на переговоры, не всегда просто.

Когда наконец финансовая активность сможет сосредоточиться в одном деловом квартале, насколько московскому "Сити" угрожает дефицит парковок и какие из высоток ММДЦ активно строятся, а какие – по-прежнему "заморожены", корреспондент "РИА Новости – Недвижимость" спросил у вице-президента управляющей компании делового центра ОАО "Сити" Дмитрия Гранкина.

Справка: Московский международный деловой центр (ММДЦ) "Москва-Сити" возводится на Краснопресненской набережной на территории общей площадью около 60 гектаров.

Днем рождения делового центра принято считать 1992 год, когда началась подготовка территории стройплощадки ММДЦ, ее очистка и прокладка коммуникаций. Тогда же появились первые эскизы целостной градостроительной концепции застройки делового центра.

Изначально в рамках реализации проекта "Москва-Сити" было запроектировано строительство 22 высотных объектов, в том числе одного из самых главных в городе дворцов бракосочетания, огромного аквапарка и комплекса административных зданий законодательной и исполнительной власти Москвы. Однако до сегодняшнего дня ряд проектов в деловом центре, в том числе башня "Россия", были "заморожены".

– Дмитрий Олегович, вы подтверждаете прогноз, что по итогам 2010 года "Москва-Сити" будет построен на 45%?

– Наш прогноз пришлось несколько пересмотреть, и сегодня мы говорим о том, что до конца этого года ММДЦ будет введен в эксплуатацию на 39% от общего запланированного объема. Уже понятно, что до конца года будут сданы в эксплуатацию объекты "Города столиц" (Capital Group), строительство которого завершено, Imperia Tower (MosCityGroup) и торгового комплекса Mall of Russia в центральном ядре "Сити" (AFI Development). Все это вместе составит 720 тысяч квадратных метров, которые добавятся к уже завершенным 840 тысячам квадратным метров в "Москва-Сити".

При этом важны здесь не столько метры и проценты, сколько то, что деловой квартал переходит в новое качество. Дело в том, что объекты, введенные в эксплуатацию ранее, – "Башня на набережной", "Башня 2000", "Северная башня" и частично "Федерация" – сейчас окружены стройкой и физически изолированы друг от друга. Вместе с тем, за счет ввода упомянутых объектов – в первую очередь за счет Mall of Russia – комплекс будет объединен и станет единым организмом. Тогда на территории "Москва-Сити" возникнут условия для появления единого делового пространства высокой плотности. Синергетический эффект, который возникнет в результате, есть как раз то, ради чего мы все это строим и за счет чего аналогичные деловые кварталы преуспевают во всем мире.

– Из-за чего вы снизили прогноз по вводу в строй площадей в ММДЦ?

– Главным образом из-за делового комплекса "Федерация" (Mirax Group), строительство которого в этом году завершиться не успеет. Однако сомнений в том, что этот объект будет сдан в эксплуатацию в обозримом будущем, причем не в "урезанном" варианте, с 240-метрой башней "Восток", а в первоначальном 360-метровом виде, у меня нет. Это просто коммерчески оправданно в настоящий момент. Сегодня существуют сложности с тем, чтобы инициировать проекты "с нуля", но достройка объекта в такой стадии готовности, как "Федерация" выгодна, учитывая стоимость площадей в "Москва-Сити", колеблющуюся от 6 до 20 тысяч долларов за квадратный метр.

– Однако, насколько я понимаю, есть определенные заминки и со строительством подземного паркинга в центральном ядре, что в свою очередь задерживает сдачу Mall of Russia?

– Мы ожидаем ввода Mall of Russia вместе с паркингом центрального ядра осенью. Конструктивно паркинг давно был выполнен, необходимый объем работ – это пуско-наладка инженерных систем, дорожные работы на кольцевых эстакадах, в целом - мелочь. Город сейчас занимается вопросом организации финансирования завершения паркинга, и логично было бы видеть в качестве соинвестора здесь AFI Development, проект которой – Mall of Russia – крайне зависит от паркинга центрального ядра и имеет зависимую от него инженерную инфраструктуру. Ввиду большой заинтересованности участвующих сторон, не думаю, что этот вопрос затянется надолго.

– Судьба каких проектов в "Москва-Сити" неясна в настоящее время?

– Если говорить в общем, то это проекты, находящиеся на низкой стадии реализации. Так как цикл реализации проекта по строительству небоскрёба может занимать четыре-пять лет, а рынок на этот срок предсказать невозможно, бизнес-планирование становится затруднительным, риски высоки, что влечет сложности с привлечением финансирования. Например, как в случае участком номер 16, где Capital Group собирается строить офисы и апартаменты. Не спешим и мы с участком номер 20, принадлежащим ОАО "Сити".

Также по-прежнему остается замороженным проект на участке 17-18, где Шалва Чигиринский собирался строить башню "Россия" и где появится временная парковка. Однако поскольку в строительство на этом участке уже было "закопано" порядка 100 миллионов долларов, такая площадка слишком дорога для постоянного паркинга.

На низкой стадии реализации находится так же проект офисной башни "Сити-Палас" на участке 2-3. В апреле инвесторы объявляли, что реализация объекта возобновляется, но пока никаких реальных подвижек мы не наблюдаем. Это, безусловно, более трудный проект с точки зрения привлечения финансирования, чем скажем, "Федерация". Однако торговый центр, находящийся на том же участке и уже выполненный в бетоне, имеет все шансы на то, что бы быть реализованным в ближайшие два года.

Имеется информация о том, что девелопер участка номер 12, – башни "Евразия" – близок к решению вопросов с финансированием объекта, однако строительство здесь пока не ведется, хотя проект прошел уже больше половины пути и на его достройку нужно не более двух лет.

– Есть в ММДЦ объекты, которые, напротив, активно строятся и будут завершены в будущем году?

– Мы надеемся, что в 2011 году все-таки будет закончен деловой комплекс "Федерация". Неплохими темпами идут работы на 14-м участке делового центра, где строится "Меркурий Сити Тауэр". Этот проект не останавливался в кризис, и, думаю, уже в начале следующего года они достигнут верхушки башни в бетоне. К концу же года есть все шансы полностью завершить объект.

Происходит мобилизация строительства транспортного терминала на 11-м участке, здесь девелопер продемонстрировал успехи в привлечении финансирования, несмотря на то, что проект находится на низкой стадии реализации. Мониторинг конструкций этого объекта, в течение долгого периода бывшего в "замороженном" состоянии, уже проведен. Первая очередь этого объекта ожидается уже в 2012 году.

– Какова сейчас доля вакантных помещений в "Москва-Сити"?

– Сегодня вакансия у нас колеблется, в зависимости от объекта, от 10% до 25%. "Северная башня" и "Башня 2000" демонстрируют низкий уровень вакантных площадей, "Башня на набережной" и "Федерация", несмотря на высокое качество объектов, менее заполнены. По различным причинам, даже не связанным с состоянием рынка, требуется значительное время для того, чтобы небоскреб был "обжит".

Несмотря на то, что внушительный набор крупнейших международных компаний уже с нами, на текущий момент, бизнес-пространство в московском "Сити" еще только начинает формироваться. Поэтому ставка аренды, как и стоимость площадей на продажу, в "Сити" несколько ниже, чем в исторической центре города. Это, в свою очередь, дает возможности тем инвесторам, которые способны заглянуть в будущее - они сегодня скупают площади в объектах "Сити". Рабочая базовая ставка аренды колеблется в пределах 600 - 800 долларов за квадратный метр.

– "Москва-Сити" сейчас – одновременно и большая стройка, и уже работающий деловой центр. Сколько компаний решилось на вселение в помещения, фактически расположенные на строительной площадке?

– Примерно пара сотен компаний, около 20 тысяч человек. У нас разместились офисы таких компаний, как General Motors, GE, CITI, ВТБ, "Ренессанс Капитал", KPMG, Hyundai, структуры "Газпрома", другие компании того же уровня…

– Как все эти люди добираются на работу?

– Большей частью на метро, всех желающих запарковаться мы разместить не можем, да и не ставим перед собой такую цель. Кстати, подземка является общепринятым способом приехать в любой деловой квартал, в том числе в Париже и Лондоне, где внеуличным общественным транспортом пользуются минимум 80% резидентов. Именно поэтому сейчас мы всячески стараемся добиться от Московского метрополитена увеличения количества подвижных составов на ответвлении Филевской линии в сторону "Москва-Сити". Чтобы сократить интервал движения поездов на нашем направлении до двух минут, нужно пустить в три раза больше составов. Тогда в час ветка "Сити" сможет перевозить 36 тысяч человек, что обеспечит потребности ММДЦ в общественном транспорте на ближайшие несколько лет.

Следующий этап в развитии внеуличного транспорта в районе "Москва-Сити" должен наступить в 2015 году, когда откроется новая хордовая ветка метро, которая пройдет от ММДЦ через Таганско-Краснопресненскую, Замоскворецкую и Серпуховско-Тимирязевскую линии.

– Увеличение числа подвижных составов на Филевской линии действительно необходимо уже сейчас?

– Да, в часы "пик" на нашем направлении видно, что метро не справляется. Особенно "сложным" сейчас является утренний час "пик" – между 10 и 11 утра, когда, по нашим подсчетам, 17% работающих в "Москва-Сити" едут в свои офисы. Сегодня пропускную способность подземки в сторону ММДЦ нужно увеличить минимум в два раза.

Следующий же скачок количества резидентов "Сити", а значит, и людей, использующих метрополитен как средство добраться до делового центра, произойдет в 2011 – 2012 годах. Именно тогда в ММДЦ переселятся компании, арендовавшие или купившие площади в достраиваемых сейчас башнях.

– Сколько сейчас существует парковочных мест в ММДЦ для тех, кто все же предпочтет автомобиль метрополитену?

– Порядка 4,5 тысячи мест. Мы ожидаем, что к концу года к ним добавится еще 3,5 тысячи новых машиномест.

Однако, разумеется, в "Сити" дефицит парковок все равно будет ощущаться. Логика простая: в бизнес-центрах класса А на одного сотрудника в среднем приходится 8-10 квадратных метров, при этом на автомобиль в паркинге необходимо запланировать приблизительно 40 квадратных метров "грязными" с учетом разных съездов-подъездов. Согласитесь, в деловом квартале было бы неразумно строить больше парковок, чем офисов.

Во всем мире в таких зонах высокой плотности, как деловые кварталы, не принято обеспечивать паркингами всех желающих, хотя бы потому, что даже самая совершенная дорожная инфраструктура не справится с тем огромным количеством машин, которые поедут в этом случае в деловые комплексы.

Кстати, я бы хотел обратить ваше внимание на тот факт, что в "Москва-Сити" запланировано на порядок больше машиномест, чем в аналогичных деловых кварталах в других городах мира. Так, на весь квартал Canary Wharf в Лондоне приходится всего 3 тысячи машиномест.

– Вы обещаете, что "Москва-Сити" превратится в единое деловое пространство к концу года. Но не будут ли уродовать традиционный облик делового квартала строительные бытовки?

– Мы уже вывели 80% бытовок с Краснопресненской набережной и планируем приступить к организации эталонных участков благоустройства на набережной "Сити". Это позволит нам выбрать вариант, на основании которого будет разрабатываться проект благоустройства "Сити". А пока проект будет создаваться, утверждаться и реализовываться, мы собираемся создать на освободившихся от бытовок площадках организованные паркинги для работающих в ММДЦ. Уже сейчас многие сотрудники компаний из "Москва-Сити" оставляют там свои автомобили, но делают это как попало. Поскольку регулировать этот вопрос административно с помощью эвакуаторов бесполезно, мы хотим данный процесс организовать, распределив машиноместа между арендаторами делового комплекса. Те в свою очередь покроют наши затраты на создание парковок. Всего на набережной "Москва-Сити" появится дополнительные 450 машиномест.

Однако когда в ММДЦ в полном объеме будут введены стационарные машиноместа и в нормальном режиме заработает метро, паркинги исчезнут, а их место займут скамейки, фонари, цветники, фонтаны, рекламные конструкции. Внешне элементы благоустройства Краснопресненской набережной обязательно будут гармонировать с архитектурным обликом "Сити".

Рубрика: ММДЦ "Москва Сити", ВТБ "Ренессанс Капитал", "Россия", "Федерация", "Восток", "Евразия", "Газпрома", AFI, CITI, KPMG

ОАО «Квартал» и Росбанк начинают сотрудничество по программе ипотечного кредитования новостроек ОАО «Квартал» и Росбанк начинают сотрудничество по программе ипотечного кредитования новостроекПолноценного кризиса на рынке недвижимости не будет Полноценного кризиса на рынке недвижимости не будет

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.