X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
29.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.67
USD/RUR56.76
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
10.05.2011

Новая жизнь московских заводов: квартиры, офисы, институты

Новая жизнь московских заводов: квартиры, офисы, институты #1

Строительство в центре Москвы по многим причинам является задачей не из легких. И из-за ограничения на новые проекты, о котором недавно объявили власти столицы, и из-за стоимости строительства, и из-за транспортных проблем. Однако многие инвесторы предпочитают трудным поискам новых площадок редевелопмент производственных территорий – давно не функционирующих заводов и фабрик.

Эти участки, несмотря на "запущенность", кажутся лакомыми кусочками не только по причине выгодного расположения, но и в связи с исторической значимостью места, зачастую дополненного "солидной" архитектурой.

Однако, утверждают инвесторы, несмотря на ряд несомненных плюсов, эти территории таят в себе много проблем – это не только сложные преобразования, но и необходимость сохранять историческую ценность объектов.

Реконструировать или строить с нуля

Как рассказывает генеральный директор компании KR Properties (занимается реконструкцией ткацкой фабрики "Даниловская мануфактура" и шелкопрядильной фабрики "Красная роза") Сергей Калинин, реконструкция производственных объектов быстрее окупается и менее капиталоемкая. Так, по его данным, реконструкция объекта вместе с сетями обходится в 1,2 - 1,3 тысячи долларов за квадратный метр, в то время как строительство "с нуля" составляет 2 тысячи долларов за квадратный метр.

"Но хотелось бы отметить, что переделанные производственные помещения, как правило, не воспринимаются как офисы класса А, в отличие от заново выстроенных", - подчеркивает Калинин.

Еще один однозначный плюс реконструкции старых заводов под новые функции, рассуждает член президиума экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы (ЭКОС) Алексей Клименко, заключается в том, что в этом случае нет необходимости создавать новую инженерную инфраструктуру, подключаться к сетям и решать проблемы с транспортным обслуживанием, что требуют гигантских затрат.

Впрочем, по мнению гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Марии Литинецкой, не все так однозначно. Так, для девелоперов, которые профессионально занимаются редевелопментом и имеют успешный опыт создания подобных проектов, это, действительно, может быть выгоднее, чем новое строительство.

"Редевелопмент старых промплощадок может быть выгоднее, если у проекта нет серьезных проблем, то есть, если здание находится в нормальном состоянии, не сильно изношено, если конструкция здания не требует серьезных изменений... Здание уже построено, и нужно только провести внутренние работы - реконструкцию здания, которая включает замену инженерных систем, перегородок, скорее всего, замену кровли. То есть "начинку" здания придется поменять, но несущие стены останутся", - поясняет эксперт.

Она добавляет, что выгодность таких работ по сравнению с новым строительством может быть также связана с меньшим объемом согласований разрешительной документации.

"Но для неспециализированных застройщиков, не имеющих опыта реализации подобных проектов, могут быть высоки организационные и правовые риски, в процессе выбора участка, согласования документации и организации строительного процесса", - указывает Литинецкая.

С ней согласен и архитектор компании "Метрополь Девелопмент" (девелопер делового района "Метрополия" на месте бывшего автомобильного завода "Москвич" на юго-востоке столицы) Евгений Кадулин, по мнению которого не все бывшие производственные зоны выгодно реконструировать. Иногда редевелопмент просто не имеет смысла, и снос и последующее строительство "с нуля" - необходимость.

"Когда мы говорим именно о реконструкции, мы имеем в виду уже имеющиеся объекты, которые можно перепрофилировать под новые функции. В том случае, когда это невозможно, приходится сносить и строить заново", - поясняет архитектор.

При этом, указывает Клименко, выбор бывших промплощадок в качестве территории для строительства современных объектов в первую очередь должен быть обусловлен пригодностью территории для пребывания людей.

"Например, территория завода "ЗИЛ" за 100 с лишним лет просто пропитана вредными веществами, и для того, чтобы реконструировать здания, нужно проводить санацию не только стен, но и земли. При выборе любых других бывших промышленных территорий необходимо обращать внимание и на это", - поясняет эксперт.

Сохранение истории

Как подчеркивают эксперты, сохранение истории реконструируемой территории порой волнует инвесторов и девелоперов не меньше, чем доходы от планируемого проекта.

Так, по словам Калинина из KR Properties, в 2006 году компания получила в управление "Даниловскую мануфактуру", и были предложения снести все старые здания, так как кирпичные стены фабрики были в ветхом состоянии и требовали серьезного ремонта.

"На 7,5 гектара земли мы бы смогли разместить 200-250 тысяч квадратных метров торгово-офисных площадей из стекла и бетона. Но мы пришли к пониманию, что нам дорога история, которая стоит за этими здания, за этим историческим местом Москвы", - поясняет эксперт.

В результате было решено разделить площадку на две части - на 4 гектарах создается деловой квартал "Даниловская мануфактура" в стиле лофтов с максимальным сохранением старых стен, а вторая половина площадки, примерно 3 гектара, отдается под отдельный проект, который согласовывается с городом и будет идейно привязан к старой части застройки.

Как подчеркивает Литинецкая из "Миэль-Новостройки", "Даниловская мануфактура" - это особый проект, который просто нельзя было сносить.

"Здание мануфактуры строилось еще в царские времена, строилось очень качественно, имеет очень колоритную для нашего времени архитектуру, с сохранившейся красивой кирпичной кладкой. Все архитектурные элементы были удачно обыграны и отлично подошли для созданных здесь лофтов. В свое время это было обычное промышленное здание, но по прошествии столетия обрело своеобразный шарм, который был удачно использован при реконструкции здания мануфактуры и создании здесь лофтов", - рассказывает эксперт.

При этом, отмечает она, со зданиями советского периода работать сложнее - они строились с минимальными временными затратами, без архитектурных изысков. Поэтому на месте зданий, не представляющих исторической и архитектурной ценности, более целесообразно возводить новые проекты.

Еще один пример редевелопмента - это фабрика "Красный октябрь". Как рассказывают в управляющей компании проекта "Гута-Девелопмент", каждое сдаваемое помещение фабрики арендаторы реконструируют самостоятельно, что позволяет подстроить то или иное помещение под задачи конкретного заказчика. Например, проект института медиа, архитектуры и дизайна "Стрелка" в "Красном октябре" создавало архитектурное бюро Wowhaus Дмитрия Ликина и Олега Шапиро.

"Вряд ли было возможно в этом конкретном пространстве иначе воплотить поставленные перед нами задачи", - считают представителя попечительского совета "Стрелки", добавляя, что само пространство исторической площадки "жестко диктовало идеи".

Управляющий же директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Ольга Кац поясняет, что во многом выбор между реконструкцией и новым строительством на территории промзон зависит от качества и возраста здания.

"Например, послевоенные постройки совершенно непригодны к редевелопменту - это бетон, невысокие качества постройки, строго функциональное назначение. Их можно пустить только под снос. А вот если речь идет о старых, дореволюционных зданиях, то там каждая постройка должна рассматриваться индивидуально. Если там хорошие несущие конструкции, стены, то с этим можно работать. Однако есть и старые здания, годные только под снос. К сожалению, возраст не является однозначным основанием для редевелопмента", - подчеркивает она.

Ломать не строить

Выбрав и так непростой путь редевелопмента старых производственных зданий, девелоперам приходится сталкиваться с типичными для таких объектов проблемами, рассуждают эксперты. По их мнению, сложности почти всегда одинаковы - проводка, подземные воды, стены и фундамент, зачастую находящиеся в аварийном состоянии.

"В некоторых зданиях ("Даниловской мануфактуры") практический культурный слой достигал 4-5 метров, и первый этаж был полностью засыпан. Состояние этих зданий было плачевным, ухода за ними не было более десяти лет", - рассказывает Калинин.

А по словам членов попечительского совета "Стрелки" Ликина и Шапиро, в бывших гаражах "Красного Октября", где до "Стрелки" располагались мастерские и галереи художников, была проведена только небольшая реконструкция с приспособлением под учебные аудитории.

"Более серьезная работа была проведена над корпусом, где до нас был кондитерский магазин, а затем стал бар "Стрелка". Здание, фасадом выходящее на Москву-реку, находилось в аварийном состоянии: был затоплен подвал, по всем стенам шли трещины. Скорее всего, это произошло из-за строительства пешеходного Патриаршего моста по соседству", - поясняют собеседники агентства.

Они отмечают, что пришлось капитально усилить все несущие конструкции, заменить конструкцию кровли, что позволило устроить на крыше здания летнюю террасу.

Кроме этого, были построены два новых строения: одно - многофункциональное, где помещаются инфоцентр, склад и уличный бар, а второе - мастерская художников в память об "Арт-Стрелке" (культурный центр, существовавший в 2004-2009 годах на "Красном Октябре" - прим. ред.).

Вместе с тем, подчеркивает Кадулин, реновация промзон требует серьезных комплексных работ по совершенствованию территории и интеграции ее в единую концепцию, а не просто реконструкцию объектов.

"На сегодняшний день, например, метро, расположенное рядом с бывшим заводом "Москвич", не приспособлено под обслуживание того количества людей, которые хлынут сюда после реализации проекта. Таким образом, в наших планах расширить станцию, интегрировать с подземными галереями комплекса и оптимизировать ее для комфортного пользования", - рассказывает архитектор.

Он также отмечает, что на территории планируется создание внутренней транспортной системы и дублера Волгоградского проспекта, что позволит снизить автомобильную загруженность в этом районе.

Кроме технических сложностей, рассказывает Кац из агентства недвижимости "Усадьба", девелоперов подстерегают и юридические - так, в Москве очень проблематично сменить категорию недвижимости такого рода, поэтому промзоны обычно используют под офисы, а не жилые кварталы.

"Серьезные проблемы с возможностью паркинга, который является неотъемлемым атрибутом современного бизнес-центра. Обустройство паркинга, часто в силу конструктивных особенностей или близости окружающих зданий, невозможно. Может также элементарно не хватить мощностей сетей - канализации, водоснабжения", - приводит примеры Кац.

Как подчеркивает Тараненко из "Миэль-Коммерческая недвижимость", реновация промышленных зон, ко всему прочему, предполагает изначально сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство.

"К тому же определенно встанет проблема урегулирования юридических вопросов со множеством собственников и арендаторов, которые занимают эти территории. По аналогии с расселением пятиэтажек под снос - обязательно найдется одна-две семьи, которые до последнего будут "обороняться", не желая переезжать", - приводит пример эксперт.

Конечно, указывает он, редевелопмент промышленных территорий связан с целым рядом дополнительных обременений для девелоперов, которые потребуют финансовых затрат, но другого выхода нет.

"Главное, неоспоримое преимущество - это возможность вести строительство в Москве, а не за пределами МКАД", - подчеркивает Тараненко.

В то же время, убеждена Кац, исчезновение заводов с территории Москвы - это вопрос только времени.

"Совершенно не нужны на территории столицы Московский шинный завод, НПЗ в Капотне и ряд других "грязных" предприятий", - заявляет она.

Несмотря на то, что эксперты не пришли к единому мнению, что выгоднее для девелопера - реконструировать "старые" помещения заводов под современные функции или избавляться от них, очищая "лакомую" землю, они уверены: будущее этих площадок в любом случае не за производством. Использование промзон - это один из наиболее удачных вариантов комплексного развития территорий в Москве, который не затрагивает и так уже застроенный центр столицы, заключают специалисты.

Рубрика: "Миэль Новостройки", "Метрополь Девелопмент", "Красного Октября", "Арт Стрелке", "Москвич", "ЗИЛ", "Усадьба", ЭКОС, НПЗ

«ПИК» открывает офис продаж в Люберцах «ПИК» открывает офис продаж в ЛюберцахМетро от Саларьево до технопарка Индиго могут построить в новой Москве Метро от "Саларьево" до технопарка "Индиго" могут построить в новой Москве

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.