X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
26.03.2017
EUR/USD1.08
EUR/RUR61.86
USD/RUR57.42
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Промышленное строительство
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
26.09.2011

Премиальные новостройки с отделкой могут стать популярными в Москве вслед за Европой

Премиальные новостройки с отделкой могут стать популярными в Москве вслед за Европой #1

Практика продажи жилья в "высоких" сегментах бизнес-класса и "де люкс" с уже готовой отделкой давно стала привычной на Западе, на московском же рынке подобные предложения пока считаются экспериментальными. С другой стороны, девелоперы отмечают рост спроса на жилье "по западному образцу" в российской столице.

О том, насколько дороже могут стоить московские квартиры класса "бизнес" и "де люкс" с отделкой, каков потенциальный спрос на это предложение сегодня и насколько зависит цена элитного жилья от стадии строительства на момент продажи, рассказала в интервью "РИА Новости – Недвижимость" руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО "Дон-Строй Инвест" Ирина Постовалова.

– Ирина Владимировна, что вы можете сказать о текущей ситуации на рынке московских новостроек бизнес- и премиум-класса?

– Как вы знаете, "Дон-Строй Инвест" открыл продажи жилья после перерыва, связанного с изменениями в компании, осенью прошлого года. Тогда мы сформировали финансовую модель, взяв за основу сценарий достаточно неторопливого восстановления рынка. Но уже сейчас мы можем констатировать, что динамика цен гораздо выше, чем мы ожидали: рынок растет очень активно.

Приведу в пример итоги продаж в августе. Традиционно это один из самых спокойных для рынка месяцев, ведь именно на него приходится пик сезона отпусков. Как правило, объем продаж в августе снижается по сравнению с июлем примерно в два раза, но на этот раз все произошло с точностью до наоборот: мы продали почти в два раза больше, чем планировали.

- И в чем, на ваш взгляд, причина?

Безусловно, это в том числе результат нестабильной ситуации на финансовых рынках, и в первую очередь – на валютном рынке. Люди опасаются потерять свои накопления и начинают вкладывать их в недвижимость, видя в ней наиболее надежный инструмент сохранения средств. Недвижимость – это материальный актив, который при любом кризисе не рискует превратиться в "фантики" подобно акциям или валюте. Более того, московская недвижимость – это актив, который всегда будет расти в цене в силу стабильности высокого спроса на столичное жилье.

– В среднем насколько выросли цены на ваши квартиры?

– Указать точный процент роста цен на наши объекты довольно сложно. Как правило, мы не повышаем цены "в среднем" по объекту или нескольким похожим объектам. Каждую квартиру мы рассматриваем отдельно – с учетом ее индивидуальных характеристик и особенностей текущего спроса. Я думаю, это самый точный подход к ценообразованию, поскольку получается не "средняя температура по больнице", а показатель, близкий к максимальной цене, по которой конкретная квартира будет куплена в конкретный период времени. Если все же попытаться вывести некую среднюю величину по всем объектам, то за год с момента открытия продаж цены выросли примерно на 15,5%. По объекту "Лосиный остров" цены выросли на 18%. Замечу, что это существенно выше ставки по депозитам в любом банке и подтверждает надежность и инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость, особенно для частных инвесторов.

– А сколько всего у вас объектов в продаже?

– На первичной продаже – девять объектов. Большинство из них – это уже введенные в эксплуатацию дома в сегменте "премиум" и "де люкс", где сегодня представлены единичные квартиры, а также машиноместа и кладовые помещения. Основной же объем продаж сейчас приходится на жилые комплексы бизнес-класса "Лосиный остров" и "Измайловский" – это достаточно доступные объекты в высокой стадии готовности, и спрос на них стабильно высок.

– Насколько вообще важна сегодняшнему покупателю степень готовности дома?

– Общее правило таково: чем больше степень готовности объекта, тем более уверенно совершаются сделки. Но в основном стадия строительства является существенным фактором для покупателей бизнес-класса – ведь в большинстве случаев это покупка первого жилья, и возможность быстрее переехать из арендной или родительской квартиры для них очень важна. В сегменте "де люкс" ситуация несколько иная: покупатели такой недвижимости уже имеют собственную квартиру или дом и выбирают не просто жилье, но совершенно определенный объект, качественные характеристики которого для них важнее сроков строительства.

Однако и в "бизнесе", и в "де люкс" покупка на ранней стадии строительства также привлекает клиентов, рассчитывающих на то, что цена "квадрата" должна быть существенно меньше.

– И это так в действительности?

– Я не могу сказать, что цена в нашем доме на стадии монолита отличается от цены готового дома в разы. Здесь работает имидж "Дон-Строя" – нам не приходится давать скидку на риски. Но если в бизнес-классе покупка на ранней стадии все же дает возможность сэкономить, то в сегменте "де люкс" и "премиум" немного другая история. Мы как раз планируем в ближайший год выводить на рынок ряд таких проектов, и по ним продажи сразу будут начинаться по высокой стоимости. Это реалии сегодняшнего рынка, обусловленные спросом на эксклюзивные объекты в центре. Сегодня все люксовые дома покупаются уже на стадии котлована практически по цене готового объекта. Таким образом, рынок новостроек высоких классов в России становится ближе к аналогичным сегментам за рубежом: если вспомнить знаковый лондонский проект One Hyde Park, то там тоже апартаменты с самого начала реализовывались по таким ценам, как будто дом уже достроен.

– Просто в Лондоне новые проекты в центре города - достаточно редкая история… Не кажется ли вам, что подобная единодушная смена тактики девелоперов в элитном сегменте связана с решением властей Москвы ограничить строительство жилья в ЦАО?

– Мы сделали выбор в пользу такой ценовой политики еще летом прошлого года, когда формировали долгосрочную стратегию продаж. Тогда речи о серьезных ограничениях строительства не шло. Но я и не думаю, что это основная причина складывающегося ценового тренда. Дело в том, что сама структура рынка в результате кризиса сильно изменилась: девелоперов элитного жилья, которые сумели сохранить свой бизнес, осталось не так много, и у этих компаний появилась серьезная финансовая поддержка, проектное финансирование со стороны партнерских банков. Им сегодня просто не нужно продавать за тысячу долларов квадратный метр, который через один-два года будет стоить 8 тысяч, только потому, что необходимы деньги на завершение объекта – а именно так это было в начале-середине двухтысячных.

– Поделитесь промежуточными итогами 2011 года в плане продаж?

– Я могу сказать, что за восемь месяцев мы продали на 40% больше квартир, чем ожидали, и намного дороже, чем ожидали. В августе, например, менеджеры отдела продаж были вынуждены работать по ночам, чтобы успеть оформить договора с покупателями, желающими приобрести жилье. В связи с таким ростом спроса мы два раза повышали цены на квартиры в ЖК "Лосиный остров", хотя изначально этого не планировалось.

– А кто, собственно, покупатели квартир в ваших домах?

– Аудитория сильно различается в зависимости от сегмента. Если говорить о покупателях жилья бизнес-класса, с которыми мы наиболее плотно работали в этом году, то первое, что обращает на себя внимание, – почти 90% покупателей являются семейными парами, и более 70% имеют детей. В том же "Лосином острове", например, почти во всех семьях двое и более детей. Возможно, это объясняется расположением наших объектов у больших парков, что особенно привлекает именно семьи с детьми.

– Покупатели в "де люксе" сильно отличаются от покупателей жилья бизнес-класса?

– Безусловно. В первую очередь, это люди с совершенно иным доходом. Жилье бизнес-класса покупают менеджеры среднего звена, иногда владельцы небольших компаний, а "люкс" – руководители или владельцы крупного бизнеса. У таких покупателей уже есть жилье, и, как правило, не одно – квартира в Москве, загородный дом, недвижимость за рубежом. Они не пользуются ипотекой, оплачивая покупку сразу целиком. И, кстати, решение о покупке квартиры эти клиенты принимают по-другому, гораздо легче и быстрее.

– Продолжая тему ипотеки – а в бизнес-классе ваши клиенты часто используют этот инструмент?

– Да, в сегменте бизнес-класса по ипотеке идет до 15% всех сделок. Большинство кредитов – это кредиты нашего партнера, банка ВТБ24, благодаря тому, что по нашим домам банк-партнер предоставляет специальные условия и быстрее оформляет документы, хорошо зная все наши объекты. Кроме того, по кредитам, выданным на наши объекты, в ВТБ24 не требуют дополнительного обеспечения на время, пока не достроится дом, и не вводят на этот период повышенную процентную ставку.

– И какова стоимость кредитов в банке-партнере в сравнении с другими банками?

– От 8% и 11-12% соответственно.

– Если не секрет, каков средний бюджет при покупке квартиры в вашем доме?

– Это никакой не секрет – все цены размещены на нашем сайте, и там с ними вполне можно ознакомиться. В докризисный период такого не делалось, поскольку цены росли как на дрожжах и могли меняться едва ли не ежедневно – но сейчас рынок не столь хаотичен, рост цен вполне предсказуем, и это позволяет нам поддерживать прайс-листы в актуальном состоянии в свободном доступе.

– Возвращаясь к теме конкурентов – сколько, по вашим оценкам, после кризиса девелоперов осталось в сегментах жилья бизнес- и премиум-класса?

– Говоря о потенциальных конкурентах, мы имеем в виду объемы проектов, которые бы могли соревноваться с нашими объектами за покупателя. И вот с точки зрения объемов и присутствия в различных сегментах жилья я могу смело заявить, что у нас в Москве сейчас практически нет конкурентов. Сегодня девелоперы или сосредоточены на "штучных" продуктах элитной недвижимости, или занимаются массовым "бизнесом" или "экономом". В нашем же текущем портфеле проектов – около 3,5 миллиона квадратных метров площадей от бизнес-класса до "де люкс". В 2011-2012 годах мы выводим на рынок один жилой комплекс класса "премиум" и четыре проекта "де люкс", что позволяет нам рассчитывать на лидирующую позицию в том числе и в высшем сегменте недвижимости.

– Что это за проекты в сегменте "де люкс"?

– Первым из них станет клубный дом Smolensky de luxe – мы там постарались продумать все до мелочей, до дверной ручки, чтобы любой человек, увидевший этот дом, сразу понял, что проект не просто роскошен, но сделан с душой, с огромным вниманием к деталям. Там реализовано множество архитектурных и дизайнерских находок – например, резьба по камню на фасадах, узоры на стеклянных поверхностях – и в целом дом получился очень стильным и модным.

Следующие два проекта – на Погодинской и Малой Пироговской улицах – это невероятно красивые дома в классической архитектурной традиции. А вот про четвертый проект я пока умолчу – пусть это будет наш маленький сюрприз.

– На презентации стратегии "Дон-Строй Инвеста" вы упомянули, что компания может впервые начать продажи квартир с отделкой. Чем вызвана такая инициатива?

– Многие люди, которые покупают жилье высоких сегментов в Москве, имеют второе, а иногда и третье жилье за границей, где практика продажи готовых квартир "под ключ" давно является нормой. Там они покупают апартаменты и сразу же после завершения строительства дома заселяются, а здесь вынуждены дополнительно тратить месяцы на то, чтобы сделать планировку такой, как им нужно, потом согласовать ее, затем согласовать инженерию, а потом уже заняться отделкой. Со стороны этих клиентов мы видим спрос на готовое жилье по западному образцу, и поэтому решили провести такой эксперимент. Начнем с жилья бизнес-класса – с "Лосиного острова", и если опыт будет удачным, то мы его распространим и на премиальный сегмент.

- Когда вы планируете начать продажи?

- Можно сказать, что мы уже "на низком старте" - продажи квартир с отделкой в "Лосином острове" открываются 1 ноября.

– И какой интерьер вы предложите клиентам?

– Проекты интерьеров разрабатываются профессиональным дизайнерским бюро, отделка будет выполняться очень качественными, дорогими материалами. Покупатели смогут выбрать цветовое решение и стиль – либо современный, либо неоклассический, и с учетом разнообразия планировок в доме получится около 70 различных вариантов квартир.

– Не боитесь ли вы, что ваша услуга не будет пользоваться популярностью, потому что клиенты испугаются, что у их соседей окажется точно такой же интерьер?

– Вряд ли такое возможно, ведь у покупателя остается огромный простор для фантазии в плане обстановки и выбора элементов декора. В той же Европе или США, например, квартиры зачастую продаются даже с мебелью и текстилем – так что наше предложение мы считаем некой "золотой серединой".

– Насколько дороже будут квартиры с отделкой?

– Безусловно, они будут несколько дороже, мы же вкладываемся в отделочные материалы, работу дизайнеров, мастеров и так далее. Но наценка будет не критична, и в любом случае несопоставима со стоимостью ремонта, сделанного самостоятельно при аналогичном качестве, ведь мы как девелопер имеем возможность покупки стройматериалов оптом, со скидкой.

Кроме того, есть еще и вопрос времени, нервов, сил, отношений с соседями. У нас много построенных домов, так что мы хорошо понимаем, сколько по времени длятся ремонты. Бывает, что кто-то начинает заниматься этим сразу после получения ключей, а кто-то через год-два после завершения строительства. И вот представьте себе: вы сделали свой ремонт, въехали в квартиру, хотите начать спокойно жить, а ваш сосед решил наконец заняться своей квартирой и весь день сверлит стены.

Кстати, и в этом смысле наше предложение по готовым квартирам уникально, ведь для них мы выделяем целый корпус в "Лосином острове", так что все жители этого дома заселятся примерно одновременно и будут избавлены от дискомфорта соседских ремонтов.

– Насколько я понимаю, в успехе продаж квартир с отделкой вы не сомневаетесь?

– Нисколько. Мы видим потенциальный спрос на это предложение со стороны тех покупателей, у которых нет времени на поиски строительных материалов, прорабов, рабочих… А для семей, в которых есть, скажем, неработающая мама, желающая ходить по магазинам и выставкам, работать с дизайнером, самостоятельно выбирать оттенки краски и плитки, мы оставляем стандартное предложение без отделки в других корпусах.

Кстати, высока вероятность, что квартиры "с отделкой" могут заинтересовать и "ипотечников", о которых мы с вами уже говорили. Ведь человеку, который ежемесячно вынужден платить по кредиту, а зачастую еще и за арендное жилье, не так уж легко найти дополнительные средства на ремонт, тем более что его стоимость в процессе отделки зачастую вырастает от прогнозной на треть. А тут можно оформить кредит на несколько большую сумму, но при этом сразу переехать в новое жилье.

- Резюмируя наш разговор – сегодня вы смотрите на будущее рынка более оптимистично, чем год назад?

- Мы основываемся на очень конкретных показателях, на анализе динамики спроса, темпов продаж. Поэтому сегодняшняя активность рынка – это, перефразируя известную цитату, "не факт, а гораздо больше, чем факт, – так оно и есть на самом деле".

Рубрика: ЖК "Лосиный остров", "Дон Строя", "Измайловский", ВТБ, США

Австрия инвестирует недвижимость в Восточной Европе Австрия инвестирует недвижимость в Восточной ЕвропеЦена квадрата в московских новостройках эконом-класса в апреле выросла на 1% Цена "квадрата" в московских новостройках эконом-класса в апреле выросла на 1%

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.