X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
16.01.2017
EUR/USD1.06
EUR/RUR63.12
USD/RUR59.37
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Промышленное строительство
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
08.09.2011

Рай для посредников: узаконенная перепланировка в Москве стоит до 100 тыс руб

Рай для посредников: узаконенная перепланировка в Москве стоит до 100 тыс руб #1

Владельцы каждой четвертой квартиры, выставленной на продажу на вторичном рынке Москвы, могут столкнуться с необходимостью при реализации своей законной собственности или заплатить "серым" посредникам круглую, иногда даже шестизначную сумму, или часами стоять в очередях и бегать по кабинетам чиновников. Дело в том, что, как рассказывают эксперты, опрошенные РИА Новости, четверть объектов в старом жилом фонде города продается с перепланировками, узаконивание которых требует терпения, свободного времени и способности хорошо ориентироваться в весьма запутанных столичных нормах.

Ремонт сначала, документы потом

Как правило, вернуть ту или иную ситуацию в лоно действующего закона уже после правонарушения достаточно трудно. Но случай с узакониванием перепланировок в Москве, похоже, особый.

Собеседники РИА Новости в риелторских компаниях, где чаще всего сталкиваются с клиентской проблемой "сделал ремонт, хочу продать, а перепланировка не узаконена", отмечают, что приведение проекта квартиры в соответствие с ее действительным состоянием происходит намного позже того, как закончен сам ремонт.

Так, рассказывает руководитель департамента городской недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Светлана Бирина, для создания уюта хозяева квартир незаконно сносят перегородку, объединяя кухню или лоджию с комнатой, убирают стену, объединяя смежные комнаты, расширяют дверной проем, превращая его в арку. Самой распространенной перепланировкой, добавляет эксперт, является объединение ванной комнаты и санузла в единое помещение.

При этом, говорит руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов, существует два вида перепланировок, которые в Москве не удастся законно согласовать ни при каких обстоятельствах: это перенос "мокрых точек", то есть перемещение санузла из одной части квартиры в другую или перетяжка трубы от одного стояка к другому, и снос капитальных стен.

"Каждая четвертая квартира в старом жилом фонде продается с перепланировкой, как с согласованной, так и с несогласованной", - утверждает Бирина.

Несвободная свобода планировки

Не обошла эта проблема и собственников квартир с так называемыми "свободными планировками".

"...Нет такого понятия, как "свободная планировка". Даже если в квартире отсутствуют стены, это не значит, что планировки нет. Есть разработанный проект, по которому БТИ и делает свои замеры жилых и нежилых помещений. То есть фактически обмеры не производятся, а выполняются по тому проекту, который предоставляет застройщик", - поясняет генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.

А директор департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксана Дивеева указывает, что, как правило, новостройки со свободной планировкой имеют проектную планировку, которая намечена в один кирпич в квартире. Для согласования же перепланировки собственнику приходится действовать в обычном порядке - согласовать проект в управляющей компании, получать разрешение межведомственной комиссии и так далее.

Насколько же "легким" окажется процесс, обращает внимание Литинецкая, зависит от серьезности изменений, планируемых собственником квартиры в новостройке.

Она считает, что серьезные перепланировки, в основном, можно осуществить в лишь монолитных домах, где нет несущих стен, а зафиксированы только несущие колонны и "мокрые зоны" - туалет, ванная, кухня - где проходят выходы коммуникаций.

Под давлением бюрократии

Нельзя сказать, что собственники квартир в столице не понимают важности подготовки "нормального" хода ремонта квартиры и нарушают нормативные акты, требующие получения согласия на перепланировки у соответствующих инстанций, несознательно - скорее, к этому их вынуждают "внешние" обстоятельства, считают собеседники агентства.

Люди решаются на несогласованные перепланировки ради экономии времени, ведь согласование - достаточно долгий процесс, а затягивать ремонт не хочется, поясняет Дивеева.

Действительно, для согласования перепланировок необходимо пройти множество инстанций - ЖЭК, межведомственную комиссию, архитектурное бюро, БТИ и другие, соглашается с ней генеральный директор "МИЦ-Недвижимость" Наталья Соломонова.

Впрочем, несмотря на огромную долю квартир с еще не узаконенными перепланировками, в Жилищной инспекции Москвы проблем пока не видят. Видимо, чиновники смирились с "обратным" порядком процедуры перепланировки в столичных квартирах, когда сначала ремонт делают, а только потом приводят в порядок документы.

Так, представитель Мосжилинспекции пояснил РИА Новости, что если в процессе перепланировки не затронуты несущие конструкции и коммуникации здания, то ее без особых сложностей можно согласовать и "постфактум".

Однако у этого есть и оборотная сторона: если владельцем затронуты несущие конструкции, то уже необходимо техническое заключение, что переустройство не нанесло вреда состоянию несущих конструкции и инженерных коммуникаций здания, отметили в инспекции.

Как напоминает сотрудник пресс-службы инспекции, согласно московским нормативам согласование проектов перепланировок осуществляется в срок, не превышающий 20 дней, причем совершенно бесплатно. Собственник должен явиться в территориальную инспекцию с правоустанавливающими документами на квартиру, планом БТИ, поэтажным планом здания, а также и эскизом или проектом перепланировки.

Эскиз, который можно от руки набросать на плане БТИ, требуется для простых перепланировок, не затрагивающих несущие конструкции, а для более сложных перепланировок требуется проект с техническим заключением, которое может подготовить проектная организация, имеющая соответствующие допуски в СРО, рассказывает представитель Мосжилинспекции.

При этом, настаивает он, в подавляющем большинстве случаев сегодня не требуется согласования перепланировок с санэпидемнадзором и пожарным надзором. Например, "добро от пожарных" следует получать в таких необычных случаях, как устройство в квартире камина или сауны. Сложнее придется собственникам квартир в домах, отнесенных к памятникам культуры - там для перепланировки требуется согласие Департамента культурного наследия столицы.

Теневой бизнес

Однако в реальности, судя по рассказам участников рынка вторичного жилья, с перепланировкой оказывается все не так просто, как в комментарии Мосжилинспекции. По сути, необходимость собрать целую папку документов привела к формированию в городе целого "серого" бизнеса, помогающего вечно занятым москвичам экономить время.

Проблем, связанных со сбором документов, довольно много, настаивает Таганов, а плата за разрешение на изменение внутреннего пространства жилища весьма высока.

Он поясняет, что в среднем согласование простой перепланировки в посреднических компаниях обойдется примерно в 30-40 тысяч рублей, а вместе с разработкой проекта - 70 тысяч рублей, а в особых случаях (когда дело касается капитальных и несущих конструкций) - вплоть до 90-100 тысяч рублей.

Косвенно наличие проблемы с "теневыми" помощниками по перепланировкам признают и в Мосжилинспекции.

Тот, кто хочет сделать все по закону - найдет способ, а тот, у кого нет времени, обращается к посредникам и, естественно, платит деньги, подчеркивает представитель инспекции.

Преступление и наказание

Еще один феномен узаконивания перепланировок в Москве, который, как допускают эксперты, также стимулирует подчас весьма легкомысленное отношение жителей столицы к этому вопросу - это несоответствие преступления и наказания.

С одной стороны, обращает внимание Таганов, незаконные перепланировки, затрагивающие, к примеру, капитальные стены, несут угрозу не только нерадивому собственнику, но и его соседям.

С другой стороны, напоминает заместитель руководителя юридического департамента компании "НДВ-Недвижимость" Владлена Астанина, штрафные санкции для нарушителей в Москве достаточно смехотворны.

"За самовольную перепланировку жилого помещения установлена ответственность в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от 1 тысячи рублей до 1,5 тысячи рублей", - рассказывает она.

При этом, добавляет собеседница агентства, в случае производства самовольной перепланировки в многоквартирном доме, при которой ухудшаются условия проживания многих граждан в таком доме, законодательством предусмотрена повышенная ответственность в виде наложения "повышенного" административного штрафа - в размере от 2 тысяч до 2,5 тысячи рублей.

Неудивительно, что необходимость заплатить штраф мало кого останавливает при ремонте квартиры. Единственное серьезное последствие, с которым может столкнуться владелец квартиры с незаконной перепланировкой - это судебный процесс, ведь назначение и уплата административного штрафа за самовольную перепланировку не освобождает собственника от обязанности ее согласовывать.

Как предупреждает Астанина, если незаконно перепланированная квартира не приведена собственником в исходное состояние в установленный инспекцией срок, то суд может принять решение о ее продаже с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а обязанности по приведению квартиры в прежнее состояние лягут на нового собственника.

С больной головы на здоровую

Однако, рассказывают игроки вторичного рынка, далеко не перспектива судов чаще всего пугает москвичей, решившихся через какое-то время все-таки привести в соответствие с законом ремонт в своем жилье. По всей видимости, такие прецеденты настолько редки, что ни один из собеседников РИА Новости не мог вспомнить случая продажи по решению суда в Москве квартиры с незаконной перепланировкой.

По словам риелторов, всерьез москвичи начинают заниматься узакониванием перепланировки лишь в одной ситуации - если хотят в ближайшем будущем продать свое жилье.

"Сегодня БТИ не осуществляет контрольные функции, а лишь констатирует факт перепланировки, и у собственника есть возможность продать квартиру с обременением "неузаконенная перепланировка" и переложить обязанность произвести необходимые действия в течение шести месяцев на покупателя", - проясняет ситуацию управляющий партнер офиса "Университет" холдинга "Миэль" Алла Вишневская.

В этом случае, добавляет Астанина, на нового собственника квартиры ложится обязанность по согласованию данной перепланировки и с момента государственной регистрации права собственности именно он несет ответственность за допущенное ранее нарушение.

Соломонова же делает вполне очевидный вывод: серьезные изменения планировки мешают продаже квартиры - понятно, что потенциальные люди опасаются столкнуться с проблемами.

Бирина в свою очередь уточняет, что банки не дают кредиты под квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Да и сами маклеры в агентствах недвижимости, признается Дивеева, не советуют своим клиентам приобретать квартиры с непонятными перепланировками - ведь такое перепланированное без согласования жилье будет сложно продать или обменять.

Вот и получается, что в условиях, когда в том, чтобы узаконить перепланировку, заинтересованы лишь люди, стремящиеся как можно быстрее продать свою квартиру, уже не кажется странным, что согласование перепланированной квартиры превратилось из обычной госуслуги в бизнес. На ком еще заработать, если не на человеке, который вот-вот получит минимум 5-6 миллионов рублей? Ведь когда намечается пятимиллионная сделка, даже 100 тысяч рублей - это лишь два процента. Комиссия риелтора и то больше. Так что если в Москве не сделают согласование перепланировок доступным и понятным в том числе и для тех, у кого нет специального архитектурного или строительного образования, на рынке и дальше продолжат царствовать теневые посредники, при молчаливом согласии чиновников убеждающие незадачливых собственников, что даже самый сомнительный ремонт можно узаконить "постфактум".

Рубрика: "НДВ Недвижимость", "Миэль Новостройки", "Инком", "Университет", БТИ, ЖЭК, СРО

Цены на жилье в Москве в 3-4 раза превышают реальные затраты на строительство Цены на жилье в Москве в 3-4 раза превышают реальные затраты на строительствоБольше 11,7 тыс сделок по покупке жилья зафиксировали в мае в Подмосковье Больше 11,7 тыс сделок по покупке жилья зафиксировали в мае в Подмосковье

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.