X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
27.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.67
USD/RUR56.76
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
17.07.2012

Рынок абсолютно настроен на продажу площадок в Москве

Рынок абсолютно настроен на продажу площадок в Москве #1

Группа компаний "Ташир" чувствует себя на девелоперском рынке очень уверенно. Ее не пугают ни проблемы с кредитованием, ни ужесточение градостроительной политики властей Москвы. Более того, компания, ранее ассоциировавшаяся в основном с коммерческой недвижимостью, теперь, по словам вице-президента группы Игоря Булатова, чувствует в себе силы для масштабного строительства жилья не только в регионах, но и в Москве, а также для качественно нового развития направлений бизнеса, связанных не с девелопментом, а с потребительским рынком. Каким подразделениям "Ташира" тесно в стенах родных торговых центров, почему группе не интересно строить гостиницы в Москве и от чего зависит активное вхождение компании на новые территории столицы, Игорь Булатов рассказывает в интервью РИА Новости.

– Игорь Борисович, рынок торговой недвижимости Москвы в первом квартале 2012 года пополнился лишь торговым центром "Витте Молл" и торговой галереей в гостинице "Москва", во втором квартале больших объектов открыто не было. Что сейчас происходит с рынком торговой недвижимости?

– Мы ждем, что рынок недвижимости будет наращивать свои обороты. Новая команда правительства Москвы, придя на смену команде Юрия Лужкова, сократила или аннулировала многие инвестконтракты. Достаточно большое число проектов встало и потому, что некоторое время просто не было согласовательного регулятора. Сейчас, насколько я понимаю, все более-менее заработало.

– Как повлияла смена команды в правительстве Москвы на ваши проекты?

– В нашем случае влияния никакого и быть не могло. Мы как работали, так и работаем: не разрабатываем ничего противоречащего градостроительным нормам и не покупаем проекты на стадии разработки. Как правило, мы инвестируем в проекты, которые уже были разработаны и согласованы, а в некоторых случаях они даже имеют уже разрешение на строительство. В проекты, которые могут быть обречены на провал или барьер со стороны властей, мы просто не входим. В результате у нас сложилась репутация надежных девелоперов.

– Такая позиция не затрудняет поиск новых партнеров?

– Как правило, мы входим в проекты, где у прежних владельцев кончились собственные средства на развитие, и они ищут себе надежного партнера. Выбор всегда есть: скорее, приходится многим отказывать, так как брать нужно столько, сколько можешь реализовать. Особенно это касается региональных проектов, но от хороших проектов мы, как правило, не отказываемся.

– Что собираетесь купить из недвижимости в Москве?

– Пока не купим, несерьезно говорить об этом. Хочется сохранять имидж деловых людей. Обещаю, что вы узнаете это первыми.

– Хорошо, что тогда вам интересно?

– У нас приоритеты расставлены так: мы видим эффективность в строительстве жилья и нацелены на строительство, как в Москве, так и в регионах.

Но если в Москве мы готовы рассматривать широкий спектр предложений, то к проектам в регионах у нас есть конкретные требования – нам интересны площадки, отличающиеся выгодным расположением, где можно построить в среднем от 20 до 40 тысяч квадратных метров.

Масштаб каждого проекта зависит от потребностей того или иного региона, мы всегда предварительно оцениваем целевую аудиторию, а потом принимаем решение по масштабу застройки.

– Какие сегменты рынка жилья привлекают вас?

– Эконом-жилье нам не интересно, потому что трудозатраты, временные сроки такие же, как и в бизнес-классе, а прибыль меньше. Поэтому преимущественно мы ориентированы на проекты бизнес- и премиум-класса. Зато мы не опираемся на предварительные продажи, вообще, пирамиды, которые, как грибы, разрастались в кризис, это не наш метод. Мы максималисты во всем: основные продажи у нас начинаются после завершения строительства, нам есть на что строить, поэтому и продаем не дешево.

– Расскажите подробнее о вашем портфеле жилых проектов.

– Сегодня мы прорабатываем три новых проекта жилой недвижимости в Подмосковье общей площадью 4 миллиона квадратных метров. Один из них примерно на 3 миллиона "квадратов" и два по 500 тысяч квадратных метров. У всех этих проектов расстояние до МКАД не более 5 километров.

Пока окончательная концепция развития этих площадок не готова.

Что касается жилья в Москве, то предложений на рынке много, отрабатываем подходящие нам варианты, думаю, скоро порадуем вас новостями. Этот год для нашей компании оказался тоже весьма плодовитый, мы возвели и планируем сдать уже заявленные наши проекты – "Газойл-Сити" и "Дирижабль", сейчас завершаются отделочные работы и стартуют продажи.

– А "новая" Москва вам интересна? Некоторые СМИ писали, что вы строите там с Владимиром Груздевым 600 тысяч квадратных метров жилья.

– Да, у нас там есть проект, я его упомянул, рассказывая про наш портфель. Там будет закрытый поселок-городок с полной инфраструктурой, детскими садами и школами. Кстати, мы вошли в этот проект раньше, чем появились слухи о присоединенных территориях, и тут интуиция нас не подвела. Теперь эта территория стала еще более привлекательной.

Мы не спешим с реализацией этого проекта, точных сроков сдачи у нас не установлено. Это не тот случай, когда есть строгая необходимость вписаться в срок либо по обязательствам перед городом, либо по обязательствам перед соинвестором. В данном случае спешка сыграет не в нашу пользу, ведь вероятно, что цены на жилье в этом районе будут выше, чем на данный момент, после того как начнется финансирование проекта "новой" Москвы, так что пока мы занимаем выжидательную позицию.

– Как думаете, всем девелоперам новые территории столицы так же интересны, как и вам?

– Не уверен, что все девелоперы побегут на новые территории. Нужна какая-то ясность, а пока ее нет. Говорить о каком-то массовом строительстве там пока рано. Мы подождем, как будет развиваться история с развитием территорий "новой" Москвы – это будет для нас немаловажным фактором ускорения или, наоборот, продолжения в том же ритме развития нашего проекта. Для нас важно услышать, что началось финансирование хотя бы инфраструктуры присоединенных земель.

– Каков земельный банк "Ташира", и как вы его планируете развивать?

– У нас на территории города есть разного рода участки, но пока я не хотел бы говорить о них как о проектах, поскольку их назначение в настоящий момент не определено. Могу сказать, что сегодня у нас около 50% портфеля приходится на Москву, к 2015 году мы планируем довести долю столичных проектов до 70%. На стадии переговоров и оформления уже есть целый ряд сделок, среди которых ТРЦ, жилье, гостиницы, загородная недвижимость. Поэтому прогнозы прогнозами, но мы прежде всего будем увеличивать портфель настолько, насколько у нас будет хороших предложений.

– И много таких предложений в Москве?

– Рынок абсолютно настроен на продажу. То, что вижу я, это больше желание продать, чем купить. К нам постоянно обращаются люди с предложением продать нам свои проекты, как правило, дистресс-активы. Иногда вторая сторона переговоров считает, что это не ее бизнес и хочет отдать часть проекта или 100% структуре, которая знает, как с ним работать.

– Что интересно "Таширу", кроме жилья?

– Если расставить приоритеты от наиболее к наименее интересному для нас, то получается так: торгово-развлекательные центры, жилье, гостиницы и офисная недвижимость вровень. По сути, последние два пункта показали не очень хороший результат в кризис и после, поэтому мы сместили с них акцент и не развиваем так же активно, как и остальные, но все же строим.

– А зачем вам тогда проект в "Москва-Сити"?

– Есть проекты, которые любой уважающий себя девелопер должен иметь – обычно это крупные инфраструктурные проекты и площадки в значимых городских местах. При этом проекты, подобные нашему МФК с зимним садом и гостиницей, нужны не столько для престижа, сколько, что называется, "на перспективу".

Да, безусловно, окупаемость проекта здесь ниже. Отбить инвестиции в 100 миллионов долларов, направленные на торговый центр где-нибудь на трассе, можно в худшем случае уже на четвертый год. В "Москва-Сити" речь идет о семи- или десятилетней окупаемости.

Однако этот проект показался нам интересным, потому что он связан атриумной зоной с торгово-развлекательным комплексом "Афимолл". City Point – это 76 тысяч квадратных метров, из которых 50 тысяч "квадратов" приходится на гостиницу на 400 мест с большим атриумом. Оставшиеся 27 тысяч квадратных метров – это бизнес-центр класса А. В сентябре будет открытие и запуск проекта, а пока там идет отделка.

– Московские власти как раз, наоборот, активно согласовывают гостиничные проекты. Почему вам это неинтересно?

– Действительно, в Москве гораздо проще получить участок под отель. Но, во-первых, у этого бизнеса слишком долгая окупаемость – не меньше 10-12 лет, а во-вторых, это отдельный бизнес по части управления. Здесь необходимо работать с оператором, а значит, подстраиваться под него. Мы управляем всеми своими бизнесами самостоятельно. И если управляющая компания по торгово-развлекательным центрам у нас есть, то по гостиницам нет, а от ее наличия зависит 50% успеха.

То, что касается региональных проектов, у нас там есть площадки под отели, и эти проекты мы доведем до конца. За пределами столицы все немного проще, там нет такой конкуренции.

– Нет ли у вас в планах продажи каких-то объектов коммерческой недвижимости?

– Мы не продаем ничего. Стратегия ГК "Ташир" – не продавать, а созидать. Только вперед!

– У других девелоперов стратегия все же построить и через какое-то время продать.

– Если нас сравнить с другими девелоперами, то нас во многом отличает подход к бизнесу. Девелоперы организовывают процесс и далеко не всегда делают все своими силами, а у нас идет полный цикл – от вхождения в проект до строительства и управления. Поэтому нет никакого смысла останавливаться. Кроме того, зачем продавать, когда мы добились такой хорошей базы, когда можно возвести практически любой проект в Москве или регионах? У нас есть реализованные, строящиеся и проектируемые проекты в 29 регионах России, я думаю, это можно назвать достаточно успешной экспансией. И кстати, не всегда это только девелопмент. Мы заходим в регион как строители, иногда налаживаем там даже собственное производство и подчас в этом регионе остаемся. Мы активно развиваем энергетическое подразделение группы - холдинг "Каскад", куда входят девять организаций, этот бизнес во многом позволяет минимизировать издержки на этапах возведения наших объектов, а также на этапах дальнейшей их эксплуатации.

Но такому большому бизнесу, тем более с таким опытом, ведь "Каскад" участвует при строительстве всех объектов ГК "Ташир", уже явно не достаточно одного клиента, хоть и такого крупного, как наша группа. Сегодня "Каскад" уже отдельно от ГК представляет собой довольно серьезного игрока на рынке энергетики и реализует масштабные проекты в рамках целых городов. Очень активно развивается и наш финансовый сектор, который представлен АКБ "Форабанк" и СК "Доминанта". Да что там говорить, наша деятельность далеко не ограничивается девелопментом.

Если взять структуру чистой прибыли группы "Ташир" за 2011 год, то на девелопмент придется 45%, или 174 миллиона долларов, на строительство – 21,2%, или 82 миллиона долларов, на производство – 9,3%, или 36 миллионов долларов, на снабжение – 8,3%, или 32 миллиона долларов, на общественное питание – 7%, или 27 миллионов долларов, на энергетику – 6,5%, или 25 миллионов долларов, а на ритейл – 2,8%, или 11 миллионов долларов.

В структуре выручки распределение долей немного иное: строительство – 31,5% (824 миллиона долларов), девелопмент – 22,3% (585 миллионов долларов), снабжение – 18,2% (477 миллионов долларов), ритейл – 6,3% (164 миллиона долларов), энергетика – 6% (156 миллионов долларов), а общественное питание – 4,5% (118 миллионов долларов).

Всего в прошлом году выручка "Ташира" составила 2,62 миллиарда долларов, EBITDA – 455 миллионов долларов, а чистая прибыль 387 миллионов долларов.

– При этаком подходе просто невозможно не брать кредитов на развитие. Какова ваша долговая нагрузка?

– К каждому проекту в вопросах кредитования мы подходим индивидуально. Наш акционер поставил задачу финансировать каждый проект обособленно. Это может быть проектное финансирование от банка либо рефинансирование действующих кредитов. Но в целом мы не смешиваем заемное финансировании разных проектов и не перекредитовываем себя. В прошлом году максимальная кредитная нагрузка была 450 миллионов долларов. Исходя из того, что мы ждем увеличения выручки, по сравнению с прошлым годом, это достаточно немного. Мы стараемся, чтобы наши долги не превышали четвертой части нашего годового оборота.

– Кто ваши основные кредиторы?

– Это крупнейшие банки, с которыми удобно работать - Сбербанк, Газпромбанк и Райффайзенбанк.

– А что вы вообще думаете о доступности кредитов для девелоперов?

– Мне трудно говорить за кого-то. Для нас доступность 100%. Банк при выдаче кредита спрашивает залоговую базу, а у нас в базе уже порядка 4,5 миллиона квадратных метров.

– Кроме жилья и гостиницы в "Москва-Сити", что "Ташир" планирует сдать в эксплуатацию по итогам 2012 года?

– Порядка 10 торговых центров, причем ТЦ в Ростове, Калуге и Санкт-Петербурге уже открылись. В июле-августе мы открываем ТРЦ в Орле и Нижнем-Новгороде. Далее на очереди Саранск, Кострома и Тамбов.

Осенью откроются два торговых центра в Москве: на Ленинском проспекте, 109, и на улице Шереметьевской, 2. Это будет ТЦ с лайф-стайл-зоной, гостиницей, летней сценой театра Райкина и подземной парковкой. Эти проекты будут работать в сегменте "средний плюс", с расчетом на более состоятельную аудиторию.

– А качественный уровень других направлений бизнеса, помимо торговой недвижимости, вы будете повышать?

– Каждый из наших бизнесов – сеть кинотеатров "Синема Стар", гипермаркеты "Наш Дом", магазины сети "СК Трейдинг" – это уже достаточно большие и отдельно капитализированные компании. Мы планируем увеличить не только их выручку, но и заявить о них как об отдельных игроках. Мы активно работаем над повышением качества каждого отдельно взятого бизнеса. Так, сеть быстрого питания "Грандфуд" предлагает концепцию буфета "Гарнир", которую отличает низкий средний чек и большой ассортимент блюд. Это особенно важно сейчас, когда классический формат фуд-кортов изживает себя, притесняемый по среднему чеку демократичными кафе.

В наших торговых центрах "Рио" мы тоже работаем над новыми форматами – хотим усилить развлекательную составляющую. Опыт "Океанариума" в рамках "Рио" на Дмитровском шоссе показывает востребованность такого формата.

А вообще, ни один из наших бизнесов не садится в наш торговый центр на каких-то особых условиях. Напротив, мы организуем тендеры – смотрим условия, которые предложили другие игроки рынка. Наши бизнесы должны работать в рынке, причем по максимально высоким ставкам.

– А ваши "потребительские" подразделения могут сесть в ТЦ, не принадлежащие "Таширу"?

– В этом-то и заключается наша стратегия. Тех, кто будет соответствовать нашим ожиданиям, мы будем выводить за пределы наших комплексов. Уже сейчас мы отсматриваем помещения в других ТЦ для нашей сети торговли одеждой "СК Трейдинг".

Беседовал Михаил Рычагов

Рубрика: ГК "Ташир", АКБ "Форабанк", СК "Доминанта", "Витте Молл", "Газойл Сити", "Синема Стар", "Наш Дом", "Дирижабль", "Афимолл", "Каскад", "Грандфуд", "Гарнир", "Рио", "Океанариума", МКАД, СМИ, ТРЦ, МФК, EBITDA

Продажи вторичной недвижимости в США в октябре уменьшились на 0,1% Продажи вторичной недвижимости в США в октябре уменьшились на 0,1%Просрочка по ипотеке в РФ за 7 месяцев в абсолютных цифрах выросла на 14% Просрочка по ипотеке в РФ за 7 месяцев в абсолютных цифрах выросла на 14%

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.