X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
29.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.67
USD/RUR56.76
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
30.08.2012

Рынок жилья в московском регионе стал рынком покупателя

Рынок жилья в московском регионе стал рынком покупателя #1

В третьем квартале 2012 года рынок жилья Москвы и Московской области перейдет к разнонаправленным тенденциям. В Москве стоимость недвижимости будет расти ввиду ограниченности предложения, в то же время в области ожидается стагнация, когда два отрицательных фактора – неблагоприятная атмосфера на зарубежных финансовых рынках и перенасыщенность квадратными метрами – будут толкать цены вниз, считает глава группы компаний "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев. По мнению эксперта, чтобы удержать первичный рынок жилья в Подмосковье от обвала, застройщики уже начинают предлагать покупателям разовые акции, скидки и дополнительные сервисы, но выжить в конкурентных условиях смогут далеко не все.

В интервью РИА Новости Александр Хрусталев рассказывает о размывании московского и подмосковного рынков жилья, застройщиках, которые могут покинуть рынок, поведении частных инвесторов в условиях экономической нестабильности, а также об амбициозных планах компании по увеличению доли присутствия на рынке жилья.

- Александр Анатольевич, какова сейчас ситуация на рынке жилья Москвы и Московской области?

- "Старая" и "новая" Москва и Московская область фактически стали одним большим рынком. При этом в Подмосковье появилось очень много масштабных проектов. В целом количество предложений по сравнению с тем, что было год-полтора назад, увеличилось почти в три раза. Происходит размывание рынка, и Подмосковье стало хорошей альтернативой Москве. Для людей уже не существует разница, где покупать – в столице или в области. Если, например, в Красногорске квартира больше, то выбирают Красногорск – это достойная альтернатива Москве, где жилье меньше и дороже.

- Сохранится ли тенденция на увеличение объемов строительства на новых территориях и в Подмосковье?

- На ближайшие 3 года Московской областью предложено и заявлено порядка 55-60 миллионов квадратных метров. Понятно, что часть из них будет расторгнута или изменена, что обусловлено приходом нового губернатора. Хотя в "старой" Москве предложения по новостройкам ограничены, но в "новой" Москве заявлено порядка 7 миллионов квадратных метров. Столько за всю историю великой нашей страны не предлагалось!

- Как тогда конкурируют застройщики?

- Ценой – раз, качеством – два, далее - классностью, "социалкой", надежностью застройщика и так далее. Но цена – это пункт номер один в принятии решения, и вот здесь сейчас начинается конкуренция.

- А что сейчас происходит с ценами на жилье?

- На вторичном рынке – это весьма умеренные темпы роста, на уровне 5-10%.

Что касается рынка новостроек, то здесь преодолены "пиковые" докризисные показатели 2008 года. Теперь у участников рынка два пути – мы либо идем вниз, либо сдерживаем цены, играя скидками, акциями, бонусами. В начале этого года до 5% компаний, предлагающих недвижимость в Москве и Московской области, давали скидки и делали какие-то акции, сейчас этих компаний более 50%. Почему? Рынок показывает, что недостаточно покупателей. Поэтому их стимулируют скидками. Например, в Москве скидки достигают 5-7%, в Московской области – до 15%, а в Санкт-Петербурге – до 25%.

- Какую роль в этом случае играет ипотека?

- Она выступает сильной поддержкой для девелоперов в случае, если нет роста цен. Тут на рынке ситуация неоднозначная: с одной стороны, количество выданных кредитов за полгода выросло в 1,5 раза, а с другой стороны, банки стали подходить к заемщикам избирательно и кредиты дают далеко не всем.

Еще один фактор, который влияет и на ипотечные сделки, и на строительство жилья в целом – это цена на нефть. Сейчас она более-менее нормальная, а вот если нефть станет стоить меньше 100 долларов за баррель, то через 1,5 месяца начнется сжимание ипотеки, инвестиционных программ и секвестирование бюджетов.

- Как чувствуют себя девелоперы при таких объемах строительства и в такой конкуренции?

- Объемы строительства таковы, что если раньше у человека был выбор из пяти подмосковных объектов, то сейчас из 50-ти. Количество предложений превысило кратно спрос. С начала года у нас рынок покупателя, хотя не все сразу это заметили, и девелоперы уже не могут диктовать цены.

Кстати, при том количестве девелоперов, что сейчас работают в Подмосковье, часть компаний неизбежно должна уйти с рынка. Думаю, это будет порядка 30% застройщиков, и нам опять нам придется столкнуться с обманутыми дольщиками и замороженными проектами – стагнация в Московской области наступает и уже стучится к нам в дверь, это точно.

– Не слишком мрачный взгляд на ситуацию?

– Лучше заранее предупредить девелоперов, что надо разбивать стройку и продажи по очередям. Появился спрос на следующий дом – выставляйте, если спроса нет – продать надо предыдущий объем.

Я уверен, что в тройке строительных монстров Московской области до конца года будут проблемы с реализацией проектов. Компании называть не буду, чтобы никого не обижать, и чтобы потом не сказали, что это я предрек проблему, но я ее уже вижу. Как говорится, если широко шагаешь – штаны разорвешь. Начали "широко шагать" и не смотрят, что коробки возводят, а коммуникаций нет. Обязательства перед людьми по "социалке" не выполняются, нет мест под гаражи. Эти компании на виду у подмосковного правительства. И это правильно, что правительство уже начало работать по компаниям, которые могут испытать эти кризисы. У них, может быть, хорошие проекты, но необходимого количества покупателей нет. Например, то же домодедовское направление. Там построен один миллион квадратных метров – зачем? И таких предложений – тьма! Сколько построено в Химках?! У нас в Химках есть тоже проекты, мы можем выложить 500 тысяч квадратных метров, но мы понимаем, что рынок не готов, и выкладываем по 10-15 тысяч квадратных метров.

- Стагнация, о которой вы говорите, начнется уже осенью?

- Третий квартал нам покажет, куда пойдут цены: либо чуть выше, где все равно будет некая волатильность рынка, либо рынок развернется назад и уронит цены. Изменения в третьем квартале будут обусловлены тем, что сейчас происходит с Грецией, Италией, Испанией, на которые мы, в общем-то, ориентируемся. Если проблемы у евро усугубятся, это не может не отразиться на нашей стране, ведь часть наших золотовалютных резервов как раз в европейской валюте.

На понижение, безусловно, будет играть и внутренний географический фактор – осенью будет пик предложения на рынке подмосковных новостроек.

Я себе даже не представляю, как люди будут выбирать. Мы, т.е. "НДВ-Недвижимость", когда-то внедрили опцию с отделкой, сейчас 99% квартир с отделкой. Мы внедрили опцию делать хорошие парадные подъезды, сейчас все делают парадные подъезды. Начали заниматься более глубоко детскими площадками, сейчас все делают детские площадки. Безусловно, компании и раньше делали хорошие вещи, но сейчас стали формировать продукт – комплексно делать интересные планировки, фасады и архитектурные решения.

Однако если вернуться к конкретике, то в моем понимании стагнация наступит в сентябре-октябре. Конечно, не всех проектов коснется пессимистический прогноз. Часть объектов в Московский области, наиболее удачных, может прибавить в цене 10-15%, но другие проекты столько же потеряют, потому что будет перенасыщение в определенном месте.

- А покупатели приближение стагнации чувствуют? Остались ли на рынке спекулятивные сделки?

- Сейчас на рынке интересная ситуация. В начале года люди сидели повально в рублях. Стало модно на 2-3 месяца отдавать деньги на депозит. Хоть какие-то проценты – 3-5%, неважно. А последние три месяца большинство населения сидит в валюте. Люди сейчас думают, что лучше сидеть с "кэшем". При сделках на "вторичке" мы обнаружили, что банковские ячейки сплошь заняты. У людей есть деньги, и они хранят их в "кэше".

Кстати, я бы не советовал экспериментировать на фондовом рынке. На акциях обычный человек не заработает – он вылетит в трубу, поэтому средства как минимум нужно сохранить. Что касается недвижимости, то по трудозатратам цена выходит одинаковой – квартиру сейчас купить не проще и не сложнее, чем семь лет назад.

- Давайте поговорим о деятельности группы компаний "НДВ-Недвижимость". С какими итогами вы закончили первое полугодие 2012 года?

- Наш средний показатель по месяцу равен примерно 2 тысячам сделок только по Москве – это и новостройки, и "вторичка". За полгода получается порядка 12 тысяч сделок. Это выше, чем за аналогичный период прошлого года на 35%, но для нас, как я считаю, пределом не является. Мы чувствуем, как растет наша доля в аренде: за полгода существования этого департамента мы делаем около 100 сделок в месяц, но это пока!

Такой рост сделок обусловлен тем, что мы недавно открыли еще пять офисов в дополнение к существующим. Планируем до конца года увеличить число наших офисов до 20, то есть нашу экспансию мы четко выдерживаем. За последние полгода мы только в Москве уже взяли 350 сотрудников.

Кроме того, мы даем возможность выбрать жилье по ипотеке, а также включили услугу страхования в рамках нашего "Супермаркета недвижимости" – фактически в одном окне можно застраховать жилье, жизнь и машину.

Наконец, в этом году мы вывели на рынок около 600 тысяч квадратных метров нового жилья, а до конца года собираемся вывести еще около 1,5 миллиона квадратных метров.

- Где территориально расположены объекты, которые вы предлагаете к продаже?

- В Москве это шесть новых корпусов площадью 150 тысяч квадратных метров в Царицыно и проект "Мосфильмовский" площадью 250 тысяч квадратных метров на юго-западе города. Кроме того, мы "раскачиваем" ЖК "Северо-Западный" (ранее "Балтийский квартет"), что рядом с метро "Сходненская".

В Химках у нас в продаже два больших проекта совокупной площадью около 100 тысяч квадратных метров, в Мытищах 25 тысяч квадратных метров. Еще есть проект на Рублевке примерно на 35 тысяч квадратных метров – "Горки-8".

- Можете оценить капитализацию группы компаний "НДВ-Недвижимость"?

- Если отталкиваться от объема продаж как одного из вариантов доходности, то всю группу можно оценить в 300-400 миллионов долларов. Думаю, что в этом году мы продадим недвижимости более чем на 100 миллиардов рублей – за последние годы это самый большой в России объем продаж. Плюс у нас есть ряд небольших девелоперских проектов, но без увлечения стать девелопером.

Мы принципиально разграничиваем девелопмент и продажу недвижимости. Если наращивать потенциал девелопмента, то возникает конфликт интересов, и тогда придется выбирать – стать либо девелопером, либо риелтором. Второе мне нравится больше.

– Некоторые компании пытаются совместить оба пути…

"МИАН" и "Миэль", если вспомнить, уже увлекались девелопментом, но ни к чему хорошему это не привело. Группа расширяется, бизнес диверсифицируется, и ты начинаешь проигрывать, потому что где-то уже конкурируешь со своими заказчиками-девелоперами. Наши девелоперские проекты не влияют ни на что – мы очень аккуратно инвестируем, так как конфликта интересов быть не должно!

- Зачем вообще вам этот бизнес?

- У нас всегда был девелопмент, но, в объемах большого девелопмента Москвы и Московской области, небольшой – доля нашего "чистого" девелопмента в общем объеме продаж около 5-10%. Он, кстати, не обременен никакими долгами. Те проекты, в которые мы вкладываемся с партнером, составляют порядка 15-20% от общего объема наших продаж. Цифра может меняться, потому что сейчас мы рассматриваем проекты на сумму более 100 миллионов долларов.

- Вы всегда инвестируете собственные средства или привлекаете и заемные?

- Заемные средства есть, но в общем объеме наших инвестиций они не превышают 40-50% от оборота. Банк, который выделяет средства, тоже будет себя комфортно чувствовать, когда понимает, что организация сама вкладывает достаточно емкую часть средств. У нас проблем с кредитованием и инвестициями вообще нет.

- Какова ваша долговая нагрузка?

- Сейчас где-то порядка 700 миллионов рублей. А в начале года было 3 миллиарда рублей, в связи с тем, что мы купили на 2,5 миллиарда рублей жилье в "Царицыно". Банков, которые нам предлагают кредитоваться, много, но основной партнер и кредитор - это "Промсвязьбанк".

- Под какие проценты сейчас банки кредитуют участников рынка недвижимости?

- Если хороший залог, то можно взять кредит под 11%-14%. Конечно, по сравнению с предложениями банков западноевропейских стран, эту ставку трудно назвать конкурентной. С такой стоимостью денег инвестировать в проекты надо аккуратно - брать в расчете не на долгую окупаемость, а на исключительно быстрый эффект. Быстро и дешево купил – и тут же реализовываешь, скидывая кредитную нагрузку. Кредиты мы берем на год, но в уме закладываем срок погашения 6-8 месяцев.

- Есть ли у вас проекты на территории "новой" Москвы?

- Только на стадии обсуждения концепции. Называть я их не буду – сейчас принято до конца "вымусоливать" проекты, и только потом выкладывать, чтобы получить в итоге востребованный товар. А с учетом, что конкуренция сейчас стала сумасшедшая, лучше заранее не говорить, что будет и по каким ценам. Продукт нужно подготовить, а потом неожиданно выставить на рынок, чтобы конкуренты не успели перестроиться, а ты 5-7 месяцев победоносно строил и продавал.

- У "НДВ-Недвижимость" осталось ли еще желание приобрести "Миэль"?

- С Григорием Куликовым мы общаемся. Если мы купим "Миэль", то мы сделаем "хорошего монстра" – резкого, быстрого и взрывного.

Если за полгода мы с ним не придем к общему знаменателю, я увеличу свою экспансию, и через полтора-два года группа будет кратно больше. У нас только один офис реально "противостоит" 3-4 других компаний, а команда из 50 человек делает в пять раз больше сделок, чем остальные, а нас уже более 1000!

Беседовала Елена Лыкова

Рубрика: ЖК "Северо Западный", "НДВ Недвижимость", "Старая", "Мосфильмовский", "Сходненская", "МИАН", "Миэль", "Царицыно", "Промсвязьбанк"

ОСАО «Россия» стало участником Московской областной ипотечной программы ОСАО «Россия» стало участником Московской областной ипотечной программыКитайцы теснят покупателей из РФ на элитном рынке жилья Лондона и Нью-Йорка Китайцы теснят покупателей из РФ на элитном рынке жилья Лондона и Нью-Йорка

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.