X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
29.05.2017
EUR/USD1.12
EUR/RUR63.37
USD/RUR56.71
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
12.04.2012

Шойгу рискует увязнуть в вопросе дольщиков, возглавив Мособласть - эксперты

Шойгу рискует увязнуть в вопросе дольщиков, возглавив Мособласть - эксперты #1

Новый кандидат в губернаторы Подмосковья Сергей Шойгу, пообещавший спасти обманутых дольщиков Московской области, рискует узнать, что проблема значительно масштабнее, чем указывается в официальной статистике нынешних подмосковных властей, и носит системный характер. Как считают чиновники и девелоперы, опрошенные РИА Новости, предоставление земельных участков новым инвесторам и достраивание жилых домов за счет бюджета поможет в борьбе с недостроями в столичном регионе, но не предотвратит появление новых проблемных объектов - полностью решить этот вопрос можно лишь через отмену схемы долевого строительства.

О том, что ситуация с обманутыми дольщиками в Подмосковье (наряду с Самарской областью) - одна из самых сложных в РФ, ранее заявила зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева.

Выступая в эфире телеканала НТВ накануне своего утверждения Мособлдумой в качестве нового губернатора Московской области, Шойгу заявил, что намерен заняться в первую очередь проблемами обманутых дольщиков, плохих дорог и решением вопроса с очередями в детские сады.

Масштабы бедствия

В настоящее время Московская область является самым проблемным в этом смысле регионом РФ - в Подмосковье насчитывается более 30 тысяч обманутых семей дольщиков, причем практически в каждом подмосковном городе есть проблемный объект, считает руководитель общественного движения "Однодольщики" Игорь Гульев.

Большинство дольщиков Московской области считают, что губернатор Громов не сделал для обманутых дольщиков ничего, настаивает собеседник агентства. В пример Гульев приводит следующие цифры: на сайте Московской области можно увидеть, что в регионе всего 40 проблемных объектов, 10 из которых вот-вот будут сданы, а на страницах социальной сети самих обманутых дольщиков эта цифра в 2,5 раза выше.

Официальная статистика подмосковных властей выглядит еще более расплывчато, чем цифры представителя дольщиков. Так, в интервью РИА Новости в конце 2011 года министр строительства Подмосковья Павел Перепелица заявлял, что в области насчитывается около трех десятков "проблемных" строек, что в долевом соотношении с общим количеством ежегодно сдаваемых в Московской области объектов "всего 3-4%". Точное число дольщиков, пострадавших от задержек со строительством своих домов, он уточнить не смог, но в феврале этого года ведомство Перепелицы рапортовало о решении проблем 1,239 тысячи обманутых соинвесторов в прошлом году. Николаева примерно в то же время сообщила о наличии в Подмосковье 5,8 тысячи пострадавших дольщиков.

По мнению Гульева, Московская область целенаправленно занижает статистику по соинвесторам жилья, чтобы меньше помогать людям, попавшим в очень сложную ситуацию, хотя многие дольщики продавали свои квартиры с целью улучшения жилищных условий.

В Подмосковье работа с дольщиками до 2010 года не велась вообще, а жалобы обманутых дольщиков повсеместно по-прежнему спускаются тому чиновнику, на кого они жалуются, подчеркивает он.

В пример основатель "Однодольщиков" приводит проблемный объект на улице Центральная в Железнодрожном - он простаивал около 7 лет, хотя был готов. Трудности заключались в отсутствии подведенных коммуникаций.

"В июле 2011 года дольщики злополучного объекта объявили голодовку, захватив квартиру в доме. Только на 10-й день голодовки к ним приехали представители Миноблстроя и через месяц ввели дом в эксплуатацию. Для Московской области это очень похвальный пример, поскольку такие случаи единичны", - утверждает Гульев.

Отдельно, указывает собеседник агентства, следует говорить о проблемных жилых объектах, расположенных на землях министерства обороны. В городе Юбилейный Московской области 500 обманутых дольщиков 10 лет апеллируют к мэру города о признании объекта проблемным, чтобы хотя бы попасть в статистику губернатора Громова, напоминает он.

При этом Гульев не согласен с достаточно часто звучащей в выступлениях экспертов рынка и властей позицией, что соинвесторы долгостроев расплачиваются за попытки сэкономить и приобрести жилье по заниженным ценам.

"Дольщики приобретали жилье по рыночным ценам на момент заключения договора", - говорит он, напоминая, что большинство сделок по проблемным объектам совершались десять лет назад, когда цена жилого "квадрата" в 1 тысячу долларов еще считалась вполне рыночной.

"Новая" Москва - Старые проблемы

На подмосковных территориях, которые планируется присоединить к Москве, расположены семь проблемных объектов-недостроев, куда вложили свои средства около 3 тысяч граждан, рассказывает заместитель председателя Москомстройинвеста (столичное ведомство, которое курирует долевое строительство в Москве - ред.) Александр Гончаров.

Чиновник добавляет, что первоначальные застройщики четырех объектов уже признаны банкротами, а объекты перешли на баланс к другим застройщикам.

"Местные администрации воспринимают факты недостроя как данность - должный контроль за строительством на этих объектах не осуществлялся. Более того, уголовные дела, если и были заведены, результатов не дали - никто не арестован и не сидит в тюрьме", - констатирует Гончаров.

Между тем, указывает он, заведение уголовных дел на недобросовестных застройщиков - хорошая профилактическая мера.

"Например, директор компании-застройщика в Южном Тушино (один из самых громких московских долгостроев - ред.) находится под арестом, на него заведено уголовное дело, но на территории "новой" Москвы мы этого не видим", - сетует чиновник.

При этом собеседник агентства называет "довольно спорной" принятую среди местных властей Московской области идеологию решения проблем с жилым недостроем, когда власти привлекают новых инвесторов на объект, а взамен предоставляют им земельные участки.

Действующее сейчас законодательство в РФ в области земельных отношений предполагает предоставление площадок на торгах и без обременений, напоминает он.

Откуда растет долгострой

Между тем, по мнению Владимира Воронина, президента компании ФСК "Лидер", которая достраивает ряд проблемных объектов в Подмосковье, недострои и долгострои только в 10% случаев являются следствием прямых мошеннических схем.

В 70% случаев долгострои и недострои возникают из-за разгильдяйства и недостаточной проработки девелоперских проектов, полагает он.

"Многие непрофильные компании думают, что строить легко, и они это умеют. Рассчитывают экономику проекта на пальцах. Думают, что построят за 20 тысяч рублей за квадратный метр, а потом оказывается, что метр выходит под 50 тысяч рублей. Например, неверно рассчитали стоимость подключения к сетям. Подобный непрофессионализм приводит к появлению недостроев", - развивает свою мысль Воронин.

Оставшиеся 20% случаев возникновения проблемных жилых строек девелопер связывает с деятельностью вполне успешных застройщиков, которые не рассчитали силы из-за "болезни роста".

"Например, одна известная девелоперская компания продавала квартиры в строящихся домах и приобретала другие строительные площадки, не оставляя денег в стройках, а когда в кризис продажи встали, то строить стало не на что", - приводит пример Воронин.

Стройка - это каждый раз новая ситуация, напрямую завязанная на земельный участок со всеми его особенностями, начиная от отношений с местной администрацией и заканчивая географией площадки, поэтому у девелопера всегда много рисков, единой схемы работы нет, а от ошибок никто не застрахован, утверждает он.

Дольщики или инвестроы?

Минрегионразвития РФ озадачили проблемами отечественных дольщиков только в 2011 году, до этого министерство интересовалось этими вопросами по собственной инициативе, то есть по косвенному признаку, утверждает источник в федеральном ведомстве.

В 2011 году российский премьер Владимир Путин заявил, что к середине 2012 года необходимо практически полностью закрыть проблему обманутых дольщиков, а полностью решить этот вопрос российские власти должны до конца 2012 года.

На сегодняшний день, по официальным данным министра регионального развития России Виктора Басаргина, в РФ насчитывается около 109 тысяч обманутых дольщиков. По информации Минрегиона, лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Татарстан, Московская, Самарская, Новосибирская области, Краснодарский край и Москва.

"Около 90% дольщиков заключали с застройщиками договоры покупки квартир по "серым" схемам, а не по 214 федеральному закону (закон о долевом строительстве - ред.). Основной вопрос сегодня в том, что государство должно вернуть этим людям деньги, которые давно уведены и их уже не найти. Государство должно деньги откуда-то взять. По факту - это подарок. Кому делать подарки после обманутых дольщиков? Вкладчикам финансовых пирамид или игрокам в карты?", - рассуждает чиновник из Минрегиона.

По его мнению, всех дольщиков, которые считают себя обманутыми, нужно разделить на категории: ведь если бабушка купила квартиру внуку - это одна история, а если гражданин купил в доме пять квартир, то это уже другая история, и, наверное, государство скорее должно помочь бабушке, чем покупателю пяти квартир.

"Однако любая раздача денег рождает спекуляции. Например, в Воронеже граждане пытались подкупить судей, чтобы их признали обманутыми дольщиками и выплатили по 1 миллиону рублей, которые пообещал Минфин, но этот законопроект так и остался законопроектом", - указывает представитель Минрегиона.

При этом, говоря о состоянии дел с жилыми долгостроями в Подмосковье, представитель ведомства обращает внимание на то, что этот регион всего третий в списке субъектов федерации с наибольшим число обманутых дольщиков: "почетное" первое место у Самарской области, а вторую позицию занимает Краснодарский край.

Однако и Московскую область во многом можно считать показательным регионом, если разбираться в причинах возникновения долгостроев, признает чиновник.

Так, указывает он, ситуацию в регионе усугубляет то, что высокий процент земель и недостроев принадлежит Минобороны, максимально непрозрачному, по его словам, ведомству.

Способы ликвидации

Единственная действующая модель для решения проблемы жилого недостроя - привлекать нового застройщика и давать ему земельные участки, а альтернативой тут является лишь завершение строительства дома за счет местного и федерального бюджета, считает Воронин. "Сегодня многие регионы решают вопрос именно так - привлекают на недостроенный объект нового инвестора, которому в качестве компенсации выделяют землю под строительство его объектов. В итоге, если у города есть запасы земли - дольщикам повезло, а если нет, то нет", - обращает внимание представитель Минрегиона на оборотную сторону этого механизма.

А Гончаров из Москомстройинвеста напоминает, что на уровне 214-ФЗ о долевом строительстве для жилых строек, где застройщик признан банкротом, в качестве решения проблемы предлагается переход недостроенного объекта к дольщикам, которые могут организовать жилищный кооператив и самостоятельно достроить свой дом.

"Это вполне возможно осуществить на объектах, находящихся в более или менее высокой степени готовности. Местные администрации могут помочь организовать дольщиков этих объектов, а не искать новых инвесторов", - уверен чиновник.

Маловероятно, что 500 дольщиков смогут даже при некоторой помощи местной администрации скооперироваться и достроить многоквартирный дом, а 214 федеральный закон защищает лишь от двойных продаж на объекте, не согласен с мнением чиновника Воронин.

Трудно сказать, какой из указанных способов решения проблемы обманутых дольщиков наиболее эффективен, ведь в любом случае, эффективность решения проблемы дольщиков упирается в денежный вопрос, а именно откуда взять деньги на завершение строительства, в свою очередь полагает руководитель департамента оформления компании "НДВ-Недвижимость" Вадим Черданцев.

"В случае низкой стадии готовности недостроя представляется малозначительным, кому именно передается земля и объект незавершенного строительства - другому инвестору или кооперативу, образованному дольщиками. Если власти будут выделять "дешевые" или "бесплатные" деньги, многие проблемы недостроя в Московской области решатся быстро", - уверен Черданцев.

Запрет как способ лечения

В настоящее время Минрегион осуществляет координирование деятельности исполнительной и законодательной ветвей власти, но непосредственно защитой обманутых дольщиков должны заниматься суды и прокуратуры, также может помочь страхование строительных рисков, отмечает представитель ведомства.

"Кстати, инвесторов курируют Минфин и ФСФР, а не Минрегион. Однако ситуация с дольщиками имеет сильный социальный окрас. Поэтому к проблеме недостроя подключили и Минрегион, который занимается строительством", - говорит он.

По словам источника в Минрегионе, министерство в состоянии продавливать законы, защищающие дольщиков, вести диалог с губернаторами и сетевыми компаниями, но у него нет никаких особых полномочий - например, ведомство не может силой забрать землю и выделить ее под строительство жилья.

В чем-то подтверждая мысль коллеги из федерального ведомства, Гончаров указывает, что универсального способа решения проблемы пострадавших соинвесторов жилья и завершения строительства проблемных жилых строек не существует - ситуации везде уникальные.

При этом, подчеркивает он, инвестиционный риск в долевом строительстве будет присутствовать всегда, и людям это надо понимать, вкладывая средства в строящийся проект.

"Даже вполне добросовестный застройщик может неверно рассчитать экономику проекта и оказаться не в состоянии достроить дом", - напоминает Гончаров.

Как в истории с самым лучшим средством против головной боли - гильотиной, решить проблему с дольщиками может только или запрет на привлечение средств физлиц на этапе строительства жилья, или переход на другие механизмы соинвестирования, например, жилищные кооперативы, заявляет собеседник РИА Новости в Минрегионе.

"Вообще, деньги граждан - это мощнейший финансовый ресурс для застройщиков, но если банки начнут нормально кредитовать строительный бизнес, то девелопер им не воспользуется и проблемы обманутых дольщиков даже не возникнет", - заключает сотрудник ведомства.

Рубрика: ФСК "Лидер", "НДВ Недвижимость", "Однодольщики", "Новая", НТВ, ФСФР

Путин поручил правительству защитить ипотеку в РФ от финансовых рисков Путин поручил правительству защитить ипотеку в РФ от финансовых рисков«Московское ипотечное агентство» возглавит вице-президент «Банка Москвы» «Московское ипотечное агентство» возглавит вице-президент «Банка Москвы»

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.