X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
20.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.73
USD/RUR59.67
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
22.11.2012

Тонкости московского гостеприимства: посуточные квартиры взамен мини-отелей

Тонкости московского гостеприимства: посуточные квартиры взамен мини-отелей #1

Москва до сих пор ощущает острую нехватку в небольших и доступных "домашних" гостиницах, которыми давно и в изобилии обзавелся ее северный сосед Санкт-Петербург. Участники рынка рассказали РИА Новости, почему бизнес по созданию мини-отелей не получил должного развития в столице и как у посуточных арендных квартир получилось прочно угнездиться в гостиничной нише.

Инвестиционная леность бытия

Москва испытывает общий дефицит номерного фонда вне зависимости от формата гостиниц. По данным Росстата, столицу ежегодно посещают примерно 4 миллиона туристов, а московские гостиницы могут одновременно разместить лишь 70 тысяч гостей. Заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин ранее отмечал, что в столице необходимо построить еще 6 миллионов квадратных метров гостиниц, чтобы догнать по объему номерного фонда Берлин.

Казалось бы, на фоне такого дефицита в Москве должен был сформироваться развитый рынок всевозможных мини-отелей, семейных гостиниц и хостелов, но этого не произошло. Эксперты признают, что такой формат является скорее диковинкой для нашей столицы.

"Рынок жилья в Санкт-Петербурге начал формироваться, активно развиваться и дорожать значительно позднее, чем в Москве, а жилье стоило по сравнению со столицей очень недорого. Поэтому войти в гостиничный бизнес, создав мини-отель в жилом фонде, было в разы дешевле, чем в Москве. Экономически проще и дешевле", - объясняет ситуацию член совета директоров Azimut Hotels Игорь Романов.

Он добавляет, что в "нулевые" годы в Санкт-Петербурге возникали в жилом фонде на базе квартир именно мини-отели на пять-шесть-десять номеров, а на московском рынке жилья в те годы значительную долю покупателей составляли так называемые "инвестиционные покупатели", которые ничего не делали с приобретенной недвижимостью.

Вследствие значительного числа инвестиционных сделок цены на квартиры в Москве существенно росли сами по себе, частные инвесторы просто выжидали пару лет и продавали купленное жилье значительно дороже, отмечает Романов.

В Санкт-Петербурге, по его словам, рынок жилья формировался без такого количества спекулятивных сделок и постоянного роста цен на квартиры, поэтому частным инвесторам с недвижимостью приходилось работать, чтобы получить доход.

"Мини-отели и стали одним из инструментов заработка на купленных квартирах в Санкт-Петербурге", - говорит собеседник РИА Новости.

В итоге в настоящее время в Москве существует около 100 мини-отелей примерно на 2 тысячи номеров, а в Санкт-Петербурге – около 500 мини-отелей на 5,5 тысячи номеров, указывает Романов. Можно подсчитать, что среднестатистический мини-отель в Москве предполагает около 20 номеров, а в Санкт-Петербурге – 11 номеров.

Сети небольших гостиниц в Москве сформировались за последние пять лет, добавляет директор по развитию "Миэль-Коммерческая недвижимость" Елена Мишина.

Бюрократия на марше

Впрочем, в настоящее время отельеры, решившие развивать формат мини-гостиниц в Москве, столкнутся не только с высокими ценами на жилье и коммерческие помещения, но и с административными препонами.

Романов указывает, что на этапе формирования рынка жилья в Санкт-Петербурге и появления мини-отелей степень зарегулированности рынка была значительно ниже, чем сейчас.

"Около 10 лет назад никто особо не задумывался о сертификации, лицензировании и легализации. Эти мини-отели в Санкт-Петербурге были буквально на несколько номеров, они не привлекали внимания, были практически незаметны", - вспоминает он.

Сегодня отельеры считают главной проблемой, с которой сталкивается бизнес, несовершенство законодательства. Например, в России до сих пор не принят закон о мини-гостиницах, который регламентировал бы их деятельность, как не принята и официальная классификация по малым гостиницам.

Впрочем, юристы отмечают, что специальной лицензии на гостиничную деятельность в России не предусмотрено, поэтому для функционирования мини-гостиниц на базе квартир хватит и закона, регулирующего арендные отношения в жилом фонде .

Следует отметить, что подвижки в этом направлении уже есть. Соответствующий законопроект разрабатывает Институт экономики города, Мосгордума приняла закон о патенте на сдачу жилья в аренду , а правительство Московской области и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заключили соглашение о создании рынка доступного арендного жилья с потенциальными инвестициями в 15 миллиардов рублей.

В настоящее время отельеры пользуются условной классификацией мини-гостиниц – "мини-отели" (до 10–15 номеров в нежилом фонде), мини-отели квартирного типа (обычно не более 6–7, а максимум до 10–15 номеров в жилом фонде) и, наконец, малые отели в отдельно стоящих зданиях (до 50 номеров). Также есть два отдельных вида размещения гостей – хостелы и квартиры, сдающиеся посуточно.

Соответственно, у собственника определенного вида жилья есть несколько способов выйти на гостиничный рынок в Москве.

Например, если гражданину в наследство досталась огромная квартира или им был выкуплен целый этаж, то он может попробовать сделать мини-гостиницу. Эксперты считают, что этот путь труден и тернист, но в случае успеха затраты окупятся сторицей – гостиницу можно рекламировать и четко позиционировать на рынке, а может быть, претендовать и на звездность.

Однако на этом пути собственнику предстоит перевести помещения из жилого фонда в нежилой, согласовать в БТИ перепланировку , получить разрешение обустроить отдельный вход, а также соблюсти все пожарные нормы.

Эксперты отмечают, что столкнуться с такими сложностями решится далеко не каждый отельер, а мини-гостиницы и сдача жилья посуточно – это именно бизнес, а не хобби или дополнительный источник доходов. Поэтому, самым оптимальным форматом для Москвы (особенно для малого бизнеса и начинающих отельеров) являются посуточные арендные квартиры или хостелы на базе квартир.

Интернет – двигатель аренды

По данным одного из владельцев данного бизнеса, в Москве посуточную аренду квартир предлагают порядка 150 компаний и небольших фирм. И, действительно, интернет пестрит объявлениями об аренде квартир посуточно, но следует отметить, что слово "интернет" здесь ключевое.

Именно благодаря интернету и мобильному телефону сдача жилья посуточно трансформировалась в бизнес, а бабушки на вокзалах с объявлениями о сдаче жилья канули в прошлое.

"По сути, это очень молодой бизнес – максимум ему лет 10, а то, скорее всего, и 7. Сегодня успешно вести дела, позиционировать и рекламировать себя невозможно без интернета", - считает владелец бизнеса по сдаче в Москве квартир посуточно Андрей Сазонов.

Он рассказывает, что собственник может и самостоятельно сдавать московскую квартиру в аренду посуточно, но это хлопотное занятие, которое начинает приносить существенную прибыль при сдаче сразу трех-четырех квартир.

"Бизнес не будет функционировать, если "лишних" квартир всего одна-две. Цивилизованным его может сделать только предприниматель, для которого это бизнес. Если хозяин хочет дороже сдать свою квартиру, то это обычный человек, для которого это не основной вид бизнеса, а дополнительный источник доходов. Соответственно, он будет относиться к нему не как к бизнесу", - уверен Сазонов.

Поэтому некоторые хозяева квартир охотно сдают свою жилплощадь в управление специальным компаниям, занимающимся сдачей квартир посуточно, отмечает эксперт.

Он напоминает, что обычные жильцы могут задержать оплату аренды или, например, вообще съехать, а хозяину придется искать новых постояльцев, теряя деньги во время простоя квартиры.

В случае же сдачи квартиры в управление, хозяин будет уверен в гарантированном доходе, по рыночной цене, а может быть, и немногим выше, настаивает предприниматель.

"Хозяин сдает нам квартиру в долгосрочную аренду и получает свою ежемесячную плату. Его не волнует, какая у нас заполняемость, какие у нас проблемы. Всем занимаемся мы", - подчеркивает он.

Следует отметить, что бизнес по сдаче квартир посуточно предполагает много накладных расходов и серьезных усилий по привлечению клиентов и созданию хорошего сервиса.

"Цивилизованный рынок существует среди компаний, у которых в управлении по 20-30-50 квартир. Они постоянно думают об отлаживании бизнес-процессов, о маркетинговых действиях, чтобы привлечь и удержать клиента", - говорит Сазонов.

При этом, признается бизнесмен, конкуренция в Москве серьезная, поскольку насчитывается около 150 компаний, занимающихся сдачей в аренду жилья посуточно, а их "номерной фонд" насчитывает до 4 тысяч квартир.

Как отмечают эксперты, борьба в этом сегменте ведется не только за гостей, предпочитающих квартиры посуточно гостиницам, но и за квартиры в Москве в целом.

Задача предпринимателя, занимающегося сдачей квартиры посуточно, найти недорогую квартиру, а затем сдавать ее в посуточную аренду значительно дороже. Поэтому с каждым хозяином квартиры у управляющей компании индивидуальные договоренности.

"Иногда можно снять очень дешево квартиру, ее "подшаманить" – вложить немного денег в ремонт , докупить более красивую мебель и получится, что ты будешь дешево снимать квартиру, которая будет приносить неплохие деньги. Иногда снимать квартиру у хозяина приходится дорого, и нет возможности ее дорого выставить на аренду посуточно", - поясняет Сазонов.

Он добавил, что доходность квартиры также сильно зависит от загрузки, которая в свою очередь зависит от сезона и потока туристов.

Максимальный доход управляющей компании с одной арендной квартиры в Москве может составлять 45 тысяч рублей в месяц, а в среднем прибыль колеблется в пределах 20-25 тысяч рублей, и иногда 30 тысяч рублей после всех налогов и расходов, резюмирует Сазонов.

Примечательно, что месячная аренда однокомнатной или двухкомнатной квартиры не в самых центральных районах Москвы обойдется примерно в 30-50 тысяч рублей в месяц. То есть управляющая компания при грамотном подходе может получать прибыль от посуточной сдачи квартиры в аренду практически наравне с собственником.

Таким образом, молодым московским предпринимателям гораздо проще создать управляющую компанию, арендующую у собственников 5-10 квартир и сдавать их посуточно, чем вставать на тернистый путь создания мини-отеля. Прибыльность от посуточной сдачи в аренду квартир достигает 50-100%, а вложения минимальны.

Рубрика: БТИ

Сотрудники красноярского фонда жилищного строительства расскажут об ипотеке Сотрудники красноярского фонда жилищного строительства расскажут об ипотекеВ Москве пройдет конференция, посвященная способам финансирования коммерческой недвижимости В Москве пройдет конференция, посвященная способам финансирования коммерческой недвижимости

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.