X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
22.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.73
USD/RUR59.67
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Промышленное строительство
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
15.10.2014

У "Мортона" нет амбиций лидировать в РФ по объемам строительства жилья

У Мортона нет амбиций лидировать в РФ по объемам строительства жилья #1

В 2014 году свой 20-летний день рождения отметил один из крупнейших застройщиков столичного региона – группа компаний "Мортон". В настоящее время в портфеле компании, начинавшей бизнес как подрядчик, находится 36 жилых объектов в Москве, новой Москве и Московской области общей площадью 7,5 миллиона квадратных метров, в которых будут жить около 500 тысяч человек.

При этом, как рассказывает президент "Мортон" Александр Ручьев, девелоперу жилья в России приходится развивать у себя и компетенции, напрямую не связанные со строительством жилой недвижимости – например, заниматься коммунальными сетями, дорогами и социальной инфраструктурой. О том, может ли быть бизнес в ЖКХ рентабелен в РФ, что заставило "Мортон" заняться инвестициями в панельное домостроение и какие транспортные проекты компания может реализовать уже в самое ближайшее время в Подмосковье, Ручьев рассказал в интервью РИА Новости.

Что представляет собой бизнес группы "Мортон" >>>

– Александр Валерьевич, в этом году группе "Мортон" исполнилось 20 лет. Вы начали как компания-подрядчик, потом занялись девелопментом, а теперь у "Мортон" есть бизнес в производстве, ЖКХ и явное желание заняться транспортными проектами. Как вы пришли к такой структуре бизнеса – была какая-то стратегия?

– Скорее, все эти бизнесы появились в структуре нашей компании как жизненная необходимость. Изначально нам, как и любому другому инвестору, хотелось развивать бизнес вместе с государством, в логике партнерства и сотрудничества: как партнер государство строит сети, дороги, социальную инфраструктуру, а девелопер – дома. Но так не всегда получается. В России девелопер должен заниматься этим сам и развивать у себя компетенции, отсутствующие на рынке в части строительства и управления инфраструктурой.

– Когда вы поняли, что надо начинать другой бизнес, кроме девелопмента?

– Наше развитие шло эволюционным путем. ЖКХ понадобилось, когда мы стали строить большие микрорайоны площадью полмиллиона квадратных метров и более. Те сети и объекты инженерной инфраструктуры, которые мы стали создавать для своих микрорайонов, достаточно дорогостоящие и сложные. Законодательство оставляет нам лишь два варианта действий: первый – оставить объекты у себя и эксплуатировать самим, второй – передать городу. Но городские службы, увы, достаточно консервативны, и многие объекты, которые мы строим, выбиваются из привычного им технологического уклада, так как они более современные. Часто у города нет возможности эксплуатировать такую сложную инфраструктуру. Поэтому нам пришлось создавать свои службы. Есть и еще одна задача – хорошо бы, чтобы эти объекты как-то окупались.

– И какова рентабельность проектов в ЖКХ? У вас ведь есть бизнес, связанный с водой, теплогенерацией и электрическими сетями – давайте сравним…

– Они все одинаково нерентабельны (смеется). А если серьезно, то внутри нашей группы они дают прибыль. С точки зрения бизнеса – сегодня это, увы, не высокодоходный бизнес с большими рисками и рентабельностью на уровне нескольких процентов.

– Но перспективы-то есть?

– Бизнес в ЖКХ может быть рентабелен. В этом году в России, наконец, появился закон о концессиях, который предусматривает введение в сфере ЖКХ тарифа с учетом инвестиционной надбавки на весь срок концессии, государственную гарантию по выпадающим доходам и тарифы на присоединение. С учетом этих факторов, думаю, проекты в ЖКХ имеют все шансы быть рентабельными. Если вы посмотрите на мировую практику, то обнаружите, что наш сегмент ЖКХ очень недооценен. Например, тариф на воду в России – 18 рублей за куб, а в Израиле – 1,5-3 евро.

– Но вы же не думаете, что наше государство поднимет в обозримой перспективе тарифы до уровня Израиля?

– Думаю, оно будет вынуждено существенно их поднять или продолжать датировать сферу ЖКХ. На низких тарифах сегмент не может долго существовать – инфраструктура просто приходит в негодность.

Другое дело, что нужно преодолеть инерцию на местах, в муниципалитетах – местные чиновники ощутимо не хотят расставаться с коммунальным имуществом и отдавать его в концессию. Так что сейчас мы занимаемся тем, что объясняем муниципалитетам, что им выгоднее иметь партнера, который играет по определенным правилам, чем остаться в одиночестве с коммунальным хозяйством, которое с каждым годом становится все более и более недееспособным.

– То есть на конкретные концессионные соглашения вы еще не вышли?

– Нет, пока занимаемся созданием базы для подобных договоренностей. Также мы планируем наладить производство передового оборудования в области водоочистки и водоотведения, которое позволит России существенно снизить зависимость от европейских поставщиков. В начале октября в Мюнхене при участии министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня мы подписали меморандум с немецкой компанией "Билфингер Вотер Текнолоджис" о создании на территории Московской области производства, центра обучения специалистов и сервисного центра. Это важный проект, направленный на импортозамещение, развитие высокотехнологичных производств и подготовку собственных квалифицированных кадров в области ЖКХ внутри страны.

– Еще одно относительно новое направление деятельности вашей компании – это ДСК "Град". О намерении реализовать этот проект вы заявили в прошлом году. А в этом году, когда ваш домостроительный комбинат уже готов к выходу на проектную мощность, внезапно и власти Москвы, и власти Подмосковья сообщили, что больше не хотят видеть в столичном регионе устаревшие панельные серии. История с ДСК – это предвидение или инсайд?

– Это был расчет (улыбается). Мы посмотрели, что существующие ДСК фактически работают на технологиях и оборудовании Советского Союза, так что панельные серии не модернизируются. Как пример: на обеспечении аналогичного по мощности производства группы ПИК работает 4 тысячи человек, у нас – 800 сотрудников. Плюс многие современные технологии позволяют в принципе выпускать более качественную продукцию. Так, энергоэффективность наших домов будет на 30% выше стандартных серий, применяемых сегодня, а это экономия на оплату отопления. В производстве мы используем лучшее на сегодняшний день оборудование немецких и итальянских производителей с максимальной степенью автоматизации процессов, что в несколько раз повышает производительность труда и обеспечивает уникальную точность и качество продукции. На ДСК "Град" применена уникальная для России технология цветного бетона и текстурных матриц для изготовления фасадных плит. За счет этого мы можем в производстве менять внешний облик зданий, во многом уйдя от самого понятия серии дома, и прийти к реализации уникальных проектов в индустриальных масштабах, когда каждый объект не похож на другие.

Так получилось, что практически одновременно с нами и независимо от нас на отсутствие прогресса в сфере индустриального домостроения в столичном регионе обратили внимание и власти. Кстати, я думаю, далеко не факт, что "запретительная" стратегия действий Москвы и Московской области в этой сфере будет воспринята компаниями как толчок к модернизации…

– Куда же денутся компании, если устаревшую панель нельзя будет строить в Московской области уже с 2015 года, а в Москве – с 2016 года?!

– Могут вообще прекратить данный вид деятельности, например, уйти в монолитное домостроение. ГВСУ "Центр" и ПИК это вполне по силам.

– После того, как в полную силу заработает ДСК "Град", отношения "Мортона" с прежними поставщиками панели для ваших проектов сильно изменятся?

– ДСК "Град" будет закрывать наши потребности с 2015 года на 40%, так что вряд ли отношения сильно изменятся. Оставшийся объем в равных долях будет распределен между "ДСК-1", ГВСУ "Центр" и ГК ПИК.

– Ранее было заявлено, что "Мортон" планирует запустить еще шесть ДСК наподобие "Града". Где они могут появиться?

– Мы сейчас ведем переговоры с Москвой о совместном проекте с "Роснано" на присоединенных территориях. Всем уже понятно, что "старая" Москва не будет панельной – город в прежних границах, скорее всего, будет застраиваться монолитным жильем по индивидуальным проектам. А индустриальное домостроение продолжит развиваться на территории новой Москвы и в Московской области.

– То есть вам все-таки удалось получить деньги от госкорпорации?

– Да, "Роснано" выступает соинвестором и нашим партнером в этом проекте. Совокупный объем инвестиций в ДСК "Град" составил 9 миллиардов рублей. Из них 2 миллиарда инвестировала госкорпорация "Роснано", оставшиеся инвестиции – это наши собственные средства и заемные средства Промсвязьбанка.

– А кроме Москвы и Подмосковья, где еще будут строиться ваши ДСК?

– Ведутся переговоры с Самарой, там уже есть технологический партнер. Вообще наша логика строительства домостроительных комбинатов за пределами столичного региона предполагает обязательное наличие технологического партнера – местного девелопера, который будет использовать продукцию ДСК.

– Значит, самой группе "Мортон" выход за пределы Московской области с точки зрения девелопмента не интересен?

– В ближайшее время – не интересен. Бизнес ДСК дает рентабельность примерно на 10% меньше, чем девелопмент. Но, с другой стороны, мы видим, что девелопмент тоже имеет свои ограничения, связанные с объемами строительства. Фактически сейчас мы подошли к планке строительства – 1 миллион квадратных метров жилья, преодолеть которую будет уже очень трудно. Да, в общем, наверное, мы этого и не хотим.

– Почему?

– Нет, у нас нет амбиций лидировать в России по объемам строительства жилья. У нас есть амбиции в части создания уникального продукта жилой недвижимости.

– Но это не означает уход в сегменты выше эконом-класса?

– А почему вы считаете, что продукт эконом-класса не может быть уникальным? Уникальность может быть создана не за счет хитрой планировки или трех туалетов в квартире, а за счет организации в среде проживания всех сервисов, качественного управления жильем, современного инженерного обеспечения, полного набора инфраструктуры, наконец. Ведь качество жизни определяется не только и не столько типом дома, сколько достойной инфраструктурой, транспортной доступностью, сервисом, возможностью отдыха и учебы рядом с домом.

– Давайте поговорим о ваших транспортных проектах – скоростном трамвае, "воздушном метро" на основе немецкой H-Bahn и так далее. Что из этого реальность, а что только планы и намерения?

– Все абсолютно реально. Например, по скоростному трамваю "Мортон" подпишет концессионное соглашение с Московской областью, которое предусматривает строительство линии в Ленинском районе от Бутово до Видного протяженностью порядка 19 километров с 14 остановками по ходу движения и 10 эстакадными сооружениями. Транспортная система позволит обеспечить строящиеся проекты компании и существующие жилые районы максимально удобным и комфортным транспортным сообщением. По нашим расчетам, ежегодно система будет перевозить 18-22 миллионов пассажиров

Что касается транспортной системы "Стрела" на основе технологий H-Bahn, мы вошли в число проектов, которые поддержит Министерство науки. Мы планируем сделать эту первую линию вдоль Новой Риги от Ильинского-Усово до станции метро "Мякинино" рядом с "Крокус Сити". Протяженность ветки составит 13 километров, она предусматривает 10 остановочных пунктов. Проект сейчас согласовывается с властями.

– Сколько денег требуют проекты?

– Ориентировочная стоимость транспортной системы "Стрела" в Красногорском районе составит 5,2 миллиарда рублей, а стоимость ветки трамвая в Ленинском районе – около 17,3 миллиарда рублей. В принципе эти два проекта не исключают друг друга, а дополняют, так как обладают разными характеристиками по возможности перевозки пассажиров. Кроме того, скоростной трамвай можно построить не везде, нужны подходящие трассировки, а вот "Стрелу" можно проложить практически в любом месте.

– Практически обо всех ваших проектах можно сказать, что они очень амбициозны. Между тем, экономическая конъюнктура достаточно тревожная. Как вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке?

– Ситуация непростая. Нет информации относительно будущей финансовой политики властей, возможных методов стимуляции экономики и поддержки ипотеки. Ипотеки стало меньше на 10-15%, покупатели стали осторожнее. При этом сегмент недорогого жилья, как наиболее стрессоустойчивый, подвержен этим влияниям в меньшей степени.

– Как Вы оцениваете кредитную нагрузку "Мортон"?

– Я думаю, сегодня мы даже недокредитованы. Хотя портфель кредитов действительно вырос в последние годы: у нас было несколько серьезных приобретений крупных площадок, в том числе в Москве.

– Как вы подготовились к сегодняшней экономической ситуации и как оцениваете перспективы рынка недвижимости?

– Мы заблаговременно перекредитовали весь свой портфель на более длинный срок – от 5 до 7 лет. Все аналитики ожидают, что период стагнации, если и будет, то он вряд ли продлится долго. Более того, наиболее вероятный вариант развития событий в экономике России, опять-таки с точки зрения экспертов, будет благоприятен для рынка недвижимости: после резкого скачка стоимости валюты, курс доллара медленно, но неуклонно начнет снижаться. В этом случае "живые" деньги нельзя будет никуда нести, кроме недвижимости. Поэтому мы достаточно оптимистичны и концентрируемся на том, чтобы строить качественное жилье.

Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА

Рубрика: ДСК "Град", ГВСУ "Центр", "Крокус Сити", "Мортона", "Роснано", "Стрела", "Мякинино", ЖКХ, ПИК, НАБАТНИКОВА

Власти Москвы не планируют снижать объемы строительства жилья Власти Москвы не планируют снижать объемы строительства жильяОбъемы строительства жилья в Москве к 2016 г могут составить 12,3 млн кв м Объемы строительства жилья в Москве к 2016 г могут составить 12,3 млн кв м

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.