X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
26.03.2017
EUR/USD1.08
EUR/RUR61.86
USD/RUR57.42
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
29.06.2011

Успешное размещение облигаций снизит стоимость заимствований для РеноваСтройГруп

Успешное размещение облигаций снизит стоимость заимствований для РеноваСтройГруп #1

Как правило, крупные девелоперы, занимающиеся комплексным освоением территорий, не слишком любят распространяться на публике о тонкостях своего бизнеса. Однако генеральный директор компании "Ренова-СтройГруп" Михаил Семенов приоткрыл завесу тайны и рассказал в интервью "РИА Новости-Недвижимость", зачем компания пошла на размещение облигаций, сколько зарабатывают девелоперы, как повлияет снижение ипотечной ставки на стоимость жилья, почему девелоперу не нужны собственные строительные мощности и что препятствует массовому внедрению энергоэффективных технологий в России.

– Михаил Сергеевич, зачем наряду с классическим кредитованием у банков "Ренова-СтройГруп" выбрала в качестве еще одного источника привлечение средств облигационный заем?

– Размещение облигаций позволило определить уровень справедливой стоимости кредитных ресурсов для нашей компании. Сегодня крупнейшим кредитным партнером "Ренова-СтройГруп" является Сбербанк, но для нас важно не только имя, но и стоимость денег.

Еще до размещения облигаций мы имели опыт работы с банками, не входящими в пятерку крупнейших в России, – в частности, с Московским кредитным банком, Международным банком реконструкции и развития, "Уралсибом", Номос-банком. Но пока в отношениях с ними было сложно нащупать ценовые ориентиры: они не понимали наше кредитное качество, и стоимость их ресурсов была выше, чем у государственных банков. Как правило, назывались ставки в районе 11-14% годовых.

– После размещения облигаций ситуация изменилась?

- Да. "Ренова-СтройГруп" разместила дебютный выпуск облигаций сроком на три года на сумму 3 миллиарда рублей по нижней границе ценового диапазона на уровне 10,75%, что соответствует доходности 11,19% годовых к оферте через 1,5 года. К нам поступили заявки более 50 институциональных инвесторов, а общая сумма спроса превысила объем займа примерно на 30% и составила 3,94 миллиарда рублей.

А поскольку облигация – это беззалоговый инструмент, очевидно, что проектное финансирование, где в качестве залога выступает сам проект, должно обходиться дешевле. Так что размещение облигаций стало своеобразным сигналом для кредитных организаций: банки средней руки уже конкурируют за нас в качестве заемщика, причем после размещения мы говорим с банками о ставке ниже 11% годовых. Между тем, для девелопера разница в ставке в 1-2% весьма существенно отражается на его финансовых результатах, т.к. доля долга в проектах 70% и более.

– К какой доле банков не из первой пятерки в кредитном портфеле "Ренова-СтройГруп" вы будете стремиться?

– Я допускаю, что до 50% нашего кредитного портфеля могут занимать средние коммерческие банки.

– Какова сегодня долговая нагрузка компании?

– На конец апреля это было, как мы раскрывали во время роад-шоу по размещению займа, около 4 миллиардов рублей. Мы привлекаем деньги от банков и фондов прямых инвестиций. Около 30% инвестиций составляют собственные средства.

– Планируете ли вы новые облигационные займы, или цель уже достигнута?

– Первый опыт размещения мы оцениваем как успешный. Спрос превысил предложение, а значит, инвесторы действительно поверили в нашу стратегию и поняли, что предлагаемая "Реновой-СтройГруп" доходность адекватна кредитному качеству бизнеса. Нужно отметить, что банки организаторы вполне профессионально определили возможный диапазон размещения, что позволило закрыть книгу в две недели, по сути "на одном дыхании". Для компании девелоперского сектора без международного кредитного рейтинга это первый подобный прецедент на рынке со времен кризиса. Компания собирается и дальше работать с рынками капитала, в том числе используя такой инструмент государственно-частного партнерства, как гарантия субъекта федерации при размещении ценных бумаг.

– Кто может стать гарантом новых облигационных займов компании?

– Свердловская область, где "Ренова-СтройГруп" возводит жилой район "Академический", заинтересована в увеличении темпов строительства жилья в регионе и вполне может выступить гарантом при размещении нашей компанией облигаций. В такой схеме регион гарантирует целевое использование и возврат средств, а в обмен получает дополнительные квадратные метры и рост занятости. Потребитель получает большее предложение качественного жилья по приемлемой цене. Девелопер в свою очередь удешевляет доступ к кредитным ресурсам и получает возможность больше построить. Выигрывают все.

– Это как-то отражается на стоимости квадратного метра и, соответственно, на его доступности?

– Снижение стоимости жилья, в первую очередь, вопрос рыночной конкуренции и объема жилья, который может быть реализован на рынке.

Но, конечно, если вы реализуете большие объемы жилья, как бывает в случае комплексного освоения территории, то можете довольствоваться меньшей операционной маржой. Девелопер вполне может даже снизить цену, если увидит, что у него вырастет спрос. Другое дело, что сегодня объем спроса относительно постоянен, и рынок нащупывает уровень цен, который ему соответствует.

– Снижение ипотечных ставок может значительно увеличить спрос?

– Снижение ставки по ипотеке отразится самым наилучшим образом на всех участниках рынка. В нашей потребительской картине порядка 60-70% составляют молодые семьи, которые считают каждую копейку. Я думаю, что появление ставок по ипотеке ниже 10% существенно повлияет на потребительский спрос в сегменте жилья эконом-класса.

Например, в Югре (Ханты-Мансийский автономный округ) эффективная ипотечная ставка населения составляет 5%, а все остальное, что до рыночной ставки, субсидирует область. Это стимулирует спрос весьма значительным образом. Если так будет по всей России, то большее количество людей сможет позволить себе комфортное жилье, а девелоперы смогут вводить больше квадратных метров. Будет больший спрос и соответственно большее предложение.

– Кстати, как вы относитесь к нормативу среднерыночной стоимости жилья, рассчитываемому Минрегионом – он соответствует рыночным реалиям? По мнению ведомства, именно на этот показатель должны ориентироваться девелоперы при строительстве доступного жилья…

– Цены, предлагаемые Минрегионразвития, в каких-то регионах отражают реалии рынка, в каких-то – нет, а в каких-то субъектах рыночная стоимость жилья даже ниже. Надо понимать, что государство всегда будет проводить интервенции на рынке жилья эконом-класса, ведь у него есть необходимость обеспечивать жильем бюджетников и военных.

Но если говорить о доступности жилья, то, на мой взгляд, лучше создавать условия для конкуренции в строительном секторе, что вполне можно осуществить в России. Пока же, к сожалению, стоит признать, что проблема административных барьеров в строительстве в нашей стране окончательно не решена: согласование документов занимает зачастую не один-два месяца, а полгода, что, естественно, ограничивает конкуренцию. Кстати, даже выстраивание частно-государственного партнерства не предполагает ускорения этих процедур: образно говоря, в Европе надо 30 бумаг подписать, а в России – 230. Наверное, если оптимизировать процесс, больше квадратных метров будет выходить на рынок и быстрее.

– Если уж мы заговорили о марже девелопера, то какова она сейчас?

– Эпоха, когда цены на квартиры стабильно росли по 20-30% в год, в России прошла. Сегодня в строительном секторе совершенно нормальная операционная маржа. "Ренова-СтройГруп" работает из рентабельности 15-20%, а валовая операционная маржа достигает у нас 25%.

Управленческими приемами эти параметры можно увеличить, но ненамного. В секторе массовой застройки просто не нужно оперировать с высокой маржой. Наша маржа вполне адекватна для бизнеса. Компания имеет стройку на 15 лет и регулирует ежегодный объем инвестиций. Мы сами определяем, строить нам в "Академическом" 150 тысяч квадратных метров или 300 тысяч квадратных метров в год в зависимости от конъюнктуры рынка.

– Как влияет на стоимость квадратного метра инфраструктура?

– Стоимость инфраструктуры в жилом "квадрате" составляет примерно 10-20%. При комплексном освоении территорий есть возможность экономить за счет масштаба и этот параметр ближе к 10%.

– В районе "Академический" взят курс на энергоэффективность при строительстве жилья. Это себя уже оправдывает?

– Экономия на коммуналке в районе "Академический" составляет примерно 30-40%.

– Что же препятствует повсеместному внедрению в РФ современных технологий?

– Далеко не все девелоперы заинтересованы во внедрении тех же энергоэффективных технологий. Особенно это касается тех, кто имеет свои производственные мощности – это напрямую вредит их прибыли. Допустим, у компании есть завод ДСК, штампующий панель, которая изобретена 15 лет назад и к которой невозможно применить технологии теплосбережения. Зачем такой компании менять линию на своем заводе и инвестировать десятки миллионов долларов для того, чтобы продукт стал чуть более потребительски привлекателен? Многие вертикально интегрированные холдинги умалчивают, что у них существует конфликт интересов – им выгоднее производить панель и загружать свои заводы, а не совершенствовать производственные линии.

Хотя потребитель тоже становится умнее и начинает ценить качество строительства. Он начинает понимать, что, покупая панель, он субсидирует чей-то домостроительный заводик. А ведь потребительская стоимость жилья эконом-класса в том же Подмосковье примерно одна и та же. За те же 55 тысяч рублей клиенту предложат и панель и монолит.

– Получается, собственные производственные мощности – это не всегда плюс для девелопера?

– У "Ренова-СтройГруп", например, нет собственных строительных мощностей – компания покупает их на рынке, что позволяет получать лучшую себестоимость строительства на объектах и внедрять последние технологические новинки.

Генподрядчиков мы отбираем на конкурсе, а работаем с ними исходя из закрытой цены. То есть служба заказчика обсчитывает смету и говорит, сколько должно стоить строительство. Дальше рассылаются предложения, а генподрядчики участвуют в конкурсе на понижение цены. В нормальном режиме генподрядчик должен оперировать исходя из маржи 3-5%.

Структуры же, имеющие свои собственные подрядные мощности, отдают приоритет своим подрядчикам, а от этого очень часто страдает девелоперская маржа. Ведь своему подрядчику хочется заплатить больше. Мы же бьемся именно за девелоперскую маржу, а не думаем о том, как загрузить работой панельный завод или куда устроить тысячу рабочих при снижении объемов строительства.

– Недавно прошла информация о том, что "Ренова-СтройГруп" намерена запустить девелоперский бизнес и в Москве, где до сих пор не работала. Когда нам ждать начала ваших проектов в столице?

– Москва, безусловно, представляет интерес для "Реновы-СтройГруп". Мы смотрим на столицу, помним, что у нас есть бизнес в Подмосковье, а сейчас это единая агломерация. Но говорить про конкретные проекты пока еще преждевременно.

– А как вы относитесь к расширению границ Москвы?

– Плотность застройки в Москве превышает все разумные нормы, так что решение властей развивать инфраструктуру вполне объективно и последовательно. В столице нужно добавлять дороги, парки и паркинги, чтобы сделать пространство более приспособленным для жизни, а дополнительные квадратные метры строить на присоединенных территориях, где есть площадки под комплексное освоение. И явно для города не будет никакого ущерба от переноса ряда государственных структур за пределы столицы – наоборот, среда в столице станет более комфортной.

Рубрика: "Ренова СтройГруп", "Уралсибом", "Академический", ДСК

Продажи вторичной недвижимости в США в сентябре снизились на 3,3% Продажи вторичной недвижимости в США в сентябре снизились на 3,3%Фонд ЖКХ поможет строителям доступного жилья Фонд ЖКХ поможет строителям доступного жилья

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.