X
Продажа квартир в исторических местах Подмосковья
Продажа недвижимости в Подмосковье
Продажа недвижимости в Подмосковье
 
 
Поиск
 
 
Очистить фильтр
23.01.2017
EUR/USD1.07
EUR/RUR63.73
USD/RUR59.67
Продажа земельных участков
Аренда земли
Добавить участок
Продажа квартир
Аренда квартир
Добавить квартиру
Продажа домов
Аренда коттеджей
Добавить дом
Видеорепортажи
Новостройки
Вторичный рынок
Коммерческая недвижимость
Загородная недвижимость
Недвижимость за рубежом
Ипотека
Аренда
Анализ рынка
Динамика цен
Добавить статью
Реклама на сайте
Объявления пользователя
Земельные участки
Городская недвижимость
Загородная недвижимость
Статьи
Регистрация
Изменить профиль
Импорт объявлений
Статистика показов
Вход
Строительство коттеджей
Реклама на сайте

Контакты
inxxxfo@xxxgeobasxxxes.ru
 Поиск
 Статья
 Мои статьи

Обзор рынка недвижимости

Загрузка...
(Загрузка...)
24.12.2014

Успеть до кризиса: рынок жилья Москвы в 2014 г охватил преждевременный спрос

Успеть до кризиса: рынок жилья Москвы в 2014 г охватил преждевременный спрос #1

Ослабление российской валюты, как ни парадоксально, пошло рынку массового жилья Москвы на пользу, впервые за всю его историю обернувшись небывалым преждевременным спросом. Однако решение Центробанка РФ о повышении ключевой ставки в конце года, по мнению опрошенных "РИА Недвижимость" экспертов, отправило всех участников рынка "в нокаут", оставив надеяться, что хотя бы половина столичного рынка недвижимости выживет, и что потребительский спрос на жилье не рухнет под воздействием повышения ипотечных ставок в будущем.

Выбор РИА Новости: самые ожидаемые события рынка недвижимости РФ в 2015 г >>>

Лихорадочный ажиотаж

Ослабление курса национальной валюты, а также общая экономическая обстановка в этом году сыграли на руку рынку недвижимости, так как данный сегмент остается наиболее стабильным инструментом сохранения денежных средств, уверены в ГК "МИЦ". Рост спроса отмечался как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания.

Более того, рынок столичного жилья массовых сегментов в 2014 году дважды столкнулся с ситуацией, которой до сих пор не было ни разу за всю его 23-летнюю историю существования в России, обращает внимание директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

"Это так называемый преждевременный спрос, опережающий реальные потребности участников рынка и вызванный нервной реакцией населения на экономическую нестабильность в стране и усилением негативных тенденций. В декабре-январе активность покупателей увеличилась примерно на 50%, а в феврале и марте – на треть, по сравнению с годом ранее. Так участники рынка отреагировали на активность ЦБ по отзыву лицензий у банков и первые заметные колебания валютного курса", - объясняет эксперт.

Второй пик спроса, по его словам, пришелся на конец года и начал набирать обороты со второй половины октября. На фоне непрекращающегося и усиливающегося ослабления рубля и, по сути, не меняющейся цены жилья массовых сегментов, на рынке вновь возник ажиотажный спрос. По итогам ноября 2014 года активность покупателей выросла на 47% по сравнению с августом текущего года и на 10% – по сравнению со стабильным прошлогодним ноябрем, добавляет собеседник агентства.

Показательно и то, что за октябрь и ноябрь в Москве было зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия, чем за тот же период 2013 года, утверждает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.

"В начале осени мы подсчитали, что в одном только сентябре граждане забрали из банков сумму, равную 40,7% общей стоимости текущего предложения на вторичном рынке столицы", - добавляет Шлома.

Строительный "оптимизм"

Однако ажиотаж на столичном рынке жилья наблюдался не только со стороны покупателей, но и со стороны девелоперов, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. Так, по данным эксперта, в 2014 году в границах старой Москвы продажи открылись в 33 жилых комплексах разных сегментов, что в 1,5 раза больше относительно всего 2013 года.

В основном все проекты, старт продаж которых был запланирован на 2014 год, вышли в реализацию говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. В новой Москве вышло только несколько новых проектов, по большей же части объем предложения пополняли корпуса в уже реализуемых комплексах.

При этом основные проблемы для девелоперов во многом были связаны с изменениями в законодательстве. "Речь, в частности, идет об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, а также о ряде актов, которые немного усложнили процедуру выкупа земельных участков и изменения их вида разрешенного использования. Девелоперы вынуждены были подстраиваться под новые "правила игры", - объясняет Литинецкая.

Игроки рынка отмечают еще один актуальный тренд этого года – активный запуск программы реновации промышленных зон в связи с недостатком территорий для строительства на территории "старой" Москвы.

Как выглядит Москва-река в шести лучших проектах по ее развитию >>>

"Заморозки" близко

Что касается "замораживания строек", то эксперты единогласно заявляли, что подобных случаев пока не наблюдалось. Однако, по словам Лебедевой, были проблемы с выходом в продажу анонсированных проектов. Например, поясняет она, несколько раз проекты были анонсированы, но в итоге продажи не открывались, а начало стройки приостанавливалось. Скорее всего, это было связано с проблемами в получении разрешительной документации на строительство, рассуждает собеседница агентства. Удлинились также сроки вывода ряда крупных проектов, которые опять-таки уже несколько раз сдвигались.

Впрочем, строительная "заморозка" на рынке все-таки предполагается.

"Сейчас мы переживаем период турбулентности, который отсеет самых слабых игроков на рынке недвижимости. Мы видим, что есть "закредитованные" компании, которые могут уже в скором времени объявить о замене собственника или невозможности выполнить свои обязательства. Таких около 30%, а в течение года эта цифра еще больше увеличится. Надеюсь, что около 50% рынка выживет", - замечет в свою очередь генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.

Цены с возрастанием

В 2014 году рынок столкнулся с самым резким со времен кризиса 1998 года ослаблением российской валюты. Как ни парадоксально, рынку жилья эконом- и комфорт-классов девальвация сослужила добрую службу, поддержав уровень спроса и не допустив возможной отрицательной динамики рублевых цен, подчеркивает Шлома из "Инком-Недвижимость".

В условиях стабильно активного спроса цены на недвижимость Москвы в большинстве сегментов в течение года имели положительную динамику, особенно на объекты в стадии строительства, отмечают в ГК "МИЦ".

По итогам 2014 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147,3 тысячи рублей, приводит данные Литинецкая. Для сравнения: в конце 2013 года средняя цена "квадрата" составляла 133 тысячи рублей, увеличившись, согласно итогам прошлого года, на 3,2%. "В 2014 году наиболее активно цены росли в первом квартале, когда в связи с девальвацией рубля спрос на жилье эконом-класса значительно повысился. Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен на фоне спада общей покупательской активности, а также за счет выхода значительного объема квартир в наиболее доступных комплексах", - поясняет собеседница агентства. Начиная с осени, цены на первичном рынке эконом-класса, добавляет она, планомерно повышались, в среднем на 2-3% за последний квартал.

Таким образом, весь этот неспокойный год цена объектов незначительно увеличивалась, и до осени даже опережала уровень инфляции, утверждает Шлома. Например, по его данным, средняя цена предложения на объекты эконом-класса на вторичном рынке Москвы в настоящее время составляет 172,2 тысячи рублей за квадратный метр (плюс 6,1% с начала года), комфорт-класса – 189,7 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 6,7 % с начала года), премиум-класса – 265 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 8% с начала года).

Что касается элитного сегмента, то здесь в большинстве новостроек цены зафиксированы в долларах, что при резком росте курса привело к значительному увеличению цен в рублевом эквиваленте, констатирует коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. Жилые новостройки премиум-класса в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы, по данным эксперта, выросли за год на 6% (570 тысяч рублей за квадратный метр), премиум-класс за пределами ЦАО подорожал на 13% (471 тысяча рублей за квадратный метр), а бизнес-класс – на 12% (250 тысяч рублей за "квадрат"). При этом собеседница агентства отмечает, что по итогам года в строящихся объектах цены выросли от 15 до 30%.

Однако в отличие от других сегментов рынка прямого повышения цен в прайс-листах объектов премиум-класса не отмечалось, подчеркивает Фонарева. Более того, некоторые долларовые цены были скорректированы в сторону снижения, чтобы на фоне роста курса доллара не уходить от реалий рынка. Так, по ее словам, в отдельных объектах долларовая цена была снижена на 42% пропорционально росту курса валюты.

Будущее в "ауте"

Прогнозы по рынку недвижимости Москвы на 2015 год сегодня напрямую связаны с ростом ключевой ставки до 17% и с тем, как будут развиваться события дальше, утверждает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Главное влияние этого решения ЦБ РФ – неизбежный рост ставок по ипотеке, который уже начался, и прямозависимое снижение платежеспособного спроса на жилье, говорит он.

Судьба ипотеки: рынок кредитов на жилье заканчивает год под угрозой роста ставок >>>

С экспертом соглашается председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" Азарий Лапидус, который в свою очередь уверен, что основной "кеш", который люди могут вложить в жилье, будет реализован к январю-февралю. А вот по ипотеке все будет зависеть от ставок. Если она поднимется выше того минимума, который может тратить семья на выплаты, то масса людей просто ее не потянет. Для наглядности эксперт приводит следующие расчеты: если до сих пор ипотека со ставкой 12% забирала из семьи 20-25 тысяч в Москве, то теперь ипотека вырастет в 1,5 раза и будет стоить столичным жителям около 30-40 тысяч. А значит, люди уже не смогут взять кредит и будут ждать, когда ставка упадет.

А вот развитие ситуации на рынке элитной недвижимости Москвы, по словам Лебедевой из "Миэль-Новостройки", будет зависеть в том числе от того, как отразится на нем повышение цены на стройматериалы, себестоимость которых в любом случае привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-, бизнес- и элит-класса сейчас представляется затруднительным, констатирует собеседница агентства.

Таким образом, на сегодняшний день все участники рынка, то есть те, кто формирует обстановку, - продавцы, покупатели, банки – находятся в "ауте", заявляет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

В этой ситуации, по его словам, есть три сценария: первый – закрыть глаза, думать, что ничего не происходит, строить и продавать. Сценарий второй – остановить стройку и продажи. "В течение первого квартала 2015 года мы увидим замороженные стройки и растягивание сроков строительства", - уверен эксперт. Сценарий третий – компенсировать курсовые разницы и удорожание себестоимости строительства повышением цен на квартиры. "Рост стоимости составит 5-15%", – считает собеседник агентства.

Уже сейчас, в преддверии Нового года, цены растут, подтверждает Хрусталев. Корреляция есть, и застройщикам приходится пересматривать стоимость квартир в сторону повышения. Рынку падать некуда: иначе придется торговать себе в убыток, заключает эксперт.

Рубрика: ГК "МИЦ", ФСК "Лидер", "РИА Недвижимость", "Метриум Групп", "Миэль Новостройки", "Заморозки", "Баркли", "СУИхолдинг", XXI

Кризис платежеспособного спроса на рынке загородки Подмосковья наступит в конце года Кризис платежеспособного спроса на рынке загородки Подмосковья наступит в конце годаСпрос на жилье в Подмосковье в 2015 г может упасть на 50% Спрос на жилье в Подмосковье в 2015 г может упасть на 50%

Авторизация/Регистрация

E-mail:
Пароль:
 (Забыли пароль?...)
 
Войти
 

Реклама на сайте
© 2009 ООО «Паритет-Строй» - межрегиональная строительная компания: строительство и продажа недвижимости Москвы и Подмосковья. Продажа квартир, коттеджей и земельных участков в сотрудничестве с ведущими агентствами недвижимости. Приглашаем к сотрудничеству региональные агентства недвижимости и частных риэлторов.